Analisis caso: paseo estacion central

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MAGISTER EN ADMINISTRACIÓN
DE LA CONSTRUCCIÓN

“MAC – UC”

GESTIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

La comuna de Estación Central está ubicada en la zona central de Santiago. Su origen se remonta a 1984, en cuyo año fue conformada con las áreas periféricas de cuatro comunas:
o Santiago 730 Ha.
o Maipú 586 Ha
o Pudahuel 148 Ha
o Quinta Normal 86 HaEl barrio de Estación Central, surgió como parte integrante de la comuna de Santiago por estar situado a orillas de la Alameda. Desde una ubicación privilegiada, la Estación Central observó el vertiginoso crecimiento de la ciudad por casi 150 años. Antiguamente, los pasajeros llegaban al terminal ferroviario en tradicionales carruajes, más tarde en nostálgicos tranvías, que a su vezdesaparecieron con el avance del transporte público (micros, metro y los nuevos buses del Transantiago.)

En Santiago de Chile, este sector ha alcanzado un feroz dinamismo y generó el concepto de la “cultura de la congestión”, es decir, el lugar donde las masas de la ciudad-capital encuentran evasión y pertenencia a las fuerzas del progreso, de la técnica y la cultura.

1.- DEFINICIÓN DEL PROGRAMA

Elproyecto “Paseo Estación Central” se gesta como idea en el año 1980 por parte de una iniciativa del sector privado: Sergio Mujica y consorcio Santa Cruz-Yaconi. El proyecto se emplaza en las inmediaciones del antiguo eje del tren ferroviario de Santiago. Esta fue una monumental estación intermodal no-planificada que supera cualquier escala proyectada por la administración central. Aprovechadapor mucho tiempo, por un mercado persa que ligeramente sigue instalado en los alrededores.

El proyecto parte del análisis de estos actores privados, al comprender el comportamiento de esta estación ferroviaria como un foco de concentración de comercio, aglomeración de peatones, viajeros y turistas desde el norte y sur del país.

En esencia, la inversión inmobiliaria consiste en el manejocentralizado de tiendas en un área que, por un lado, posee mucho potencial comercial y por otro presenta una fuerte competencia por parte de negocios establecidos en la zona como Plaza Meiggs y Persa Estación.

El emplazamiento del proyecto posee una serie de componentes los cuales son ventajas comparativas que aseguraron la rentabilidad del proyecto, entre las cuales se destacan:

o Cercaníaal centro de la ciudad: un barrio comercial ubicado en una zona privilegiada con buena conectividad.
o Accesibilidad a rutas regionales (autopista el Sol, Ruta 68, aeropuerto): Funcionamiento de terminal de buses que transportan 120.000 personas diario.
o Accesibilidad a rutas intercomunales (Alameda, General Velásquez, Av. Pajaritos, Av. Las Rejas): transito de 8.000 unidades detransporte colectivo diario con un flujo de pasajeros promedio de 50.000 personas.
o Conexión Línea 1 del Metro: estación con flujo de 45.000 personas al día.
o Estación de ferrocarriles (Declarado Monumento Nacional) con un flujo de pasajeros de 35.000 personas diarias.
(Todo en conjunto logra transportar a 250.000 personas diario.)
o Como factor agregado existía en torno a la terminalferroviaria una disponibilidad de grandes espacios abandonados (debido a externalidades negativas ocasionadas por el flujo de comerciantes del barrio.) con potencial valor de desarrollo inmobiliario.

La localización del terminal ferroviario, ubicado en la Alameda, determinó en un inicio la estructura del uso de suelo de la Comuna, orientado principalmente por los beneficios de accesibilidadde dicha terminal. A partir de esta situación, surgen industrias y bodegas, que a su vez dan lugar a la construcción de barrios de obreros asociados a estas actividades.

En la Comuna existen diversas actividades que conviven en un mismo espacio, las cuales reflejan su grado de complejidad. El acceso poniente Estación Central considerado como un peri-centro constituye uno de los cinco nodos...
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