Apuntes valoraciones

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• CONCEPTOS SOBRE VALORACIONES
– – – – – – – – Valor, precio, coste Factores del valor inmueble Tipos de valores Finalidades de la valoración Métodos de valoración El dictamen de valoración Los tasadores Honorarios

1

“ Solo el necio confunde el valor con el precio”



Ejemplos :

a) BUENA OPERACIÓN DE COMPRA

“precio de compra < valor”
b) MALA OPERACIÓN DE COMPRA

“precio decompra >valor”

2

VALOR, PRECIO, COSTE • El VALOR es la cuantificación de las cualidades intrínsecas del inmueble. • El PRECIO es el resultado de una negociación concreta. • El COSTE es la suma de los precios satisfechos por los distintos componentes del inmueble.

La valoración inmobiliaria tiene como objeto la determinación del valor de un inmueble en un momento determinado.

3 VALOR INMUEBLE ESTATUTO LOCALIZACION MATERIA Y FORMA MERCADO

ESTATUTO : SITUACION JURIDICA • Civil
– Titularidad, cargas, servidumbres,...

• Administrativa
– Calificación, gestión, normas urbanísticas, ordenanzas, licencias,...

• Estatutos particulares
– Comunidad de propietarios,...

4

LOCALIZACION : SITUACION GEOGRAFICA –Localidad –Barrio/polígono » Infraestructuras » Equipamientos–Situación –Emplazamiento

MATERIA Y FORMA: SITUACION FISICA • Elementos fundamentales • Acabados • Superficies
– Util – Construida – Construida con parte proporcional de comunes

• Compasición

5

MERCADO
El mercado es el conjunto de transacciones de unos bienes determinados en el lugar y en el tiempo, una pluralidad de sujetos con el deseo de comprar y vender. En un lugar y fechadeterminados : • Oferta • Demanda • Precios • Expectativas

• Tipos de valores
– Valor de mercado – Valor de reemplazamiento ( o de reposición) – Valor por comparación – Valor por actualización – Valor residual • • • • • Valor hipotecario Valor de liquidación Valor de porvenir Valor de seguro Valores administrativos ( expropiación, catastral, urbanístico,...)

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• VALOR DE MERCADO
“Es elprecio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha
de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiese ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitan disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, paranegociar la venta”

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO ( REPOSICION)
“Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la
fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características ( capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales”

– VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO ( O A NUEVO) – VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO
• Deducidaslas depreciaciones – Física – Funcional

7

DEPRECIACIÓN
– DEPRECIACIÓN FÍSICA
• Es consecuencia de la antigüedad y del grado de conservación del edificio
– Métodos de cálculo: » Amortización » Coste de rehabilitación

– DEPRECIACIÓN FUNCIONAL
• Es consecuenciade la obsolescencia del diseño respecto a los estándares actuales.
– Método de cálculo : coste de adecuación

– DEPRECIACIÓNECONÓMICA
• Es consecuencia de acontecimientos externos al inmueble

• Tipos de valores
– Valor de mercado – Valor de reemplazamiento ( o de reposición) – Valor por comparación – Valor por actualización – Valor residual • • • • • Valor hipotecario Valor de liquidación Valor de porvenir Valor de seguro Valores administrativos ( expropiación, catastral, urbanístico...)

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FINALIDADES DE LAVALORACIÓN
“ La finalidad de la la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir” – FINALIDADES
• Información para concurrir en el mercado • Información o cobertura de una operación fuera del mercado

• MÉTODOS DE VALORACIÓN
– – – – Método de comparación Método del coste Método de actualización Método residual

9

METODO DE COMPARACION
El método requiere:
–...
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