Arquitectura

LA RELACIÓN DE LA HIPOTECA CON DIFERENTES LEYES



A) Ley Hipotecaria

1.- Se añade un apartado 3 al artículo 21. Este artículo se refiere a las circunstancias que han de recoger los títulos, teniendo que ser trasladadas a la inscripción. También alude a la necesidad de identificar los medios de pago en las escrituras.
Ahora se añade un tercer párrafo para recogersi la vivienda es habitual o no en las escrituras de préstamo hipotecario:

“3. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en laescritura de constitución.”

- Creo que, por analogía, ha de hacerse lo mismo en las escrituras de crédito hipotecario. Podría ser un argumento en contra el de que tal vez no sea un mero olvido del legislador, ya que en el art. 114 –el siguiente modificado- sí que se habla de préstamos y créditos. Pero, en mi opinión, la aplicación analógica debe de primar, porque también a loscréditos de este tipo les afecta el límite de intereses de demora del art. 114 LH y las ventajas que tiene la ejecución de la vivienda habitual para su propietario se refieren no sólo a préstamos, sino también a créditos.

La necesidad de la analogía crece cuando el límite de intereses de demora pactado supere tres veces el interés legal del dinero. Y no se puede deducir necesariamente de ello que noes vivienda habitual. Además, para utilizar el procedimiento extrajudicial, el artículo 129 exige que conste si la vivienda es habitual o no y allí no se distingue entre préstamos y créditos.

- No parece aplicable si el adquirente es una persona jurídica, aunque el precepto no distingue, por una interpretación teleológica. De todos modos, puede darse el caso, por ejemplo, de que,aunque el propietario sea una sociedad patrimonial, realmente la vivienda sea el domicilio de su administrador. Ahora bien, quien utilice el instrumento societario, debe de hacerlo con todas sus consecuencias.

- Cabe la prueba en contrario, de que no lo es: por ejemplo, por error en la declaración o porque dejó de serlo. Es razonable entender que el momento para valorardefinitivamente si es o no la vivienda habitual sea el de la ejecución.

- Cabe probar que lo es, aunque se haya dicho lo contrario en la escritura: por ejemplo, vivienda en construcción o mudanza posterior tras un periodo de precario. Deberá de aportarse al Juez o Notario ejecutantes algún tipo de prueba, no una mera declaración.

- ¿Si no consta en la escritura, es defectoque impide la inscripción? En mi opinión, sí que lo es, porque esa circunstancia ha de constar en los asientos registrales, está relacionada con la calificación del límite en los intereses de demora y, en general, con una mayor protección del deudor hipotecario en los procedimientos de ejecución que se beneficiaría de la presunción “iuris tantum” derivada de la manifestación en la escritura. Sinesa constancia no se podría inscribir la cláusula del procedimiento extrajudicial


2.- Se añade un tercer párrafo al artículo 114. Este artículo limita en las hipotecas el número de años de intereses que afectan a terceros, pero no aludía a un tipo de interés máximo. El nuevo tercer párrafo sí limita el tipo de demora en caso de viviendas habituales:

“Los intereses dedemora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

B) Ley de Regulación del Mercado Hipotecario.

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