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FACTORES QUE INCIDEN EN EL CALCULO VALUATORIO
Y METODOS DE DEPRECIACION










PREESENTADO POR:
RUBEN DARIO VERA MOGOLLON
COD: 1110763










PRESENTADO A:
ING. ISAAC FERNANDO HUERTAS
INGENIERO









UNIVERSIDAD FRANCISCO DE PAULA SANTANDER
FACULTAD DE INGENIERIA
INGENIERIA CIVIL
AVALUOS
SAN JOSE DE CUCUTA
2013
FACTORES QUE INCIDEN EN ELCALCULO VALUATORIO
Y METODOS DE DEPRECIACION
















RUBEN DARIO VERA MOGOLLON
COD: 1110763

















UNIVERSIDAD FRANCISCO DE PAULA SANTANDER
FACULTAD DE INGENIERIA
INGENIERIA CIVIL
AVALUOS
SAN JOSE DE CUCUTA
2013
FACTORES QUE INCIDEN EN EL CALCULO VALUATORIO


Al analizar un activo existen factores intrínsecos y extrínsecos que incidendirecta e indirectamente en la apreciación de su justo valor, en función del propósito del avalúo se le dará mayor o menor peso a uno u otro, pero siempre ambos deben considerarse.

Todos esos factores habrá que analizarlos, ponderarlos y hacer todas las evaluaciones positivas y negativas que valoricen o desvaloricen el bien valuado, de forma tal que se pueda determinar su justo valor. El avalúodebe tomar en cuenta entre otros los siguientes factores:

1. FACTORES DE VALOR El valor de una propiedad raíz es el resultado de la integración de sus componentes principales que inciden en el precio de las mismas y que por si mismo se constituyen en factores de valor.

2. FACTORES FÍSICOS Son esenciales para definir la naturaleza misma del bien (terreno para urbanizar, construir, tierraagrícola con tendencia a transformarse en urbana, vivienda, comercio número de pisos según norma municipal). Esquemáticamente los factores físicos se pueden agrupar en dos categorías. Características del bien: Superficie, topografía, configuración, calidad del suelo, del subsuelo y si hay construcción se considera materiales empleados, calidad de los mismos, diseño arquitectónico, obsolescencia funcionalo física, mantenimiento si tiene relleno con mejoramiento se averiguará su espesor especialmente si no es igual en toda la estructura y tipo de compactación, ya que se ha observado en Pastaza que rellenos mal compactados con la presencia de un sismo moderado se produce el acomodo de los granos (Reducción de poros) y por consiguiente hundimientos. Ubicación y entorno inmediato.- Clase de sector,zonificación, situación geográfica, proximidad de servicios públicos y su calidad, servicios comunales cercanos tales como colegios, iglesias, parques, clubes sociales, campos deportivos, instituciones financieras, policía, facilidades de comunicación, cercanías a vías, autopistas, supermercados.

3. FACTORES JURIDICOS Hipotecas, embargos. Ocupación del bien. Si el bien está alquilado laposibilidad de su ocupación inmediata o la posible dificultad para desalojar al inquilino del predio ( Aplicable al caso de Compra e Hipoteca). En caso de fincas colonos que ocupen total o parcialmente la propiedad. Puede haber casos en que la existencia de un arrendatario no permite al eventual comprador modificar el uso del bien afectando negativamente su valor, pero hay casos en que el uso del bienbeneficia ( good will). Cuando el comprador tiene las aptitudes para continuar con el mismo uso. Legislación sobre arrendamiento o afectación por plan regulador ( Normas Municipales). Se debe investigar a profundidad las reglas urbanísticas vigentes.Servidumbre. La existencia de servidumbre de cualquier tipo constituyen en la mayoría de los casos un factor negativo para los bienes que gravan.

4.FACTORES SOCIO ECONOMICOS Los factores socio económicos influyen profundamente en los valores de los bienes raíces. Los factores que gravitan sobre el valor de la propiedad son: La demanda solvente: Esta determina tanto el número como la categoría de los posibles compradores, delimitando al mismo tiempo las posibilidades de venta. La demanda solvente varía de acuerdo con las circunstancias,...