Avaluos

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OTRAS AREAS DOTACIONALES




CAPITULO 6


VALORACION DE INSTITUCIONES EDUCATIVAS

Y OTROS TERRENOS INSTITUCIONALES:

- AREAS CULTURALES
- INSTITUCIONES DE SALUD
- BIENESTAR SOCIAL


Si estos terrenos han sido definidos como AREAS DOTACIONALES de acuerdo con el articulo 332 del POTde Bogotá tendrán un uso restringido al uso institucional que allí se encuentra. No pueden ser utilizados para otro uso, ni la construcción ser demolida para dar paso a un uso más rentable. Debemos valorarlos por lo que hoy existe.

Si el terreno no tiene restricción Dotacional, aplicaremos la valoración por el uso del mercado o por el uso alterno más rentable que permita la norma. Para ellotranscribiremos aquí la parte pertinente de nuestro libro “Avaluo de Inmuebles y Garantías”, Editorial Bandhar, 2ª edicion 2002, capitulo 17, “Avaluos especiales”.

1- VALORACION DE INSTITUCIONES EDUCATIVAS Y USOS SIMILARES INSTITUCIONALES SIN RESTRICCION DOTACIONAL.

VALOR FISICO DEL INMUEBLE.

a) TERRENO: Método Comparativo y Residual.


Se utiliza el métodocomparativo o de mercado. Generalmente las Instituciones Educativas se encuentran en terrenos periféricos o suburbanos de las grandes ciudades. Esto les permite mayor área para el desarrollo de las edificaciones, zonas verdes y áreas deportivas. Un Colegio requiere grandes áreas de terreno para desarrollar la educación física, los deportes, auditorios, zonas de recreación y ampliar las edificaciones. Sebusca preferencialmente zonas de nuevo desarrollo fuera del perímetro urbano. Los servicios públicos pueden ser precarios y solo permitir esta clase de desarrollo, prohibiendo generalmente la vivienda por la falta de alcantarillado. El agua puede ser de pozo o aljibe, a no ser que se obtenga el servicio del acueducto urbano. El alcantarillado en muchas ocasiones no existe y se requiere de pozossépticos o tratamiento de aguas residuales para luego arrojar a los ríos. Es de menos complejidad conseguir energía y teléfonos.


Los terrenos así ubicados tienen un precio de mercado fácilmente obtenible en el sector. Se deberán considerar como terrenos en bruto sin urbanizar para poder ser comparados.


Si se trata de terrenos urbanos se deberá determinar el tamañocomparativo. Serán generalmente terrenos urbanizados o semiurbanizados. Si la norma les permite cambiar el uso y venderlos para vivienda, el terreno deberá ser avaluado por el mejor uso potencial que tendría. Seguramente valdrá mucho mas como terreno para vivienda que para colegio. Hay zonas altamente desarrolladas por la ciudad donde el terreno ya no se justifica como institución educativa. Un ejemplolo tuvo en Bogotá la venta del Colegio Andino para construir el centro comercial mas exclusivo de la ciudad (El Centro Andino de la Carrera 11 con Calle 82). De igual forma en la zona mas costosa de oficinas, Avenida Chile, el Colegio de la Enseñanza dio paso a la construcción de grandes torres de edificios bancarios.


Muchos colegios e instituciones antiguas están hoy situadas en losmejores lotes de terreno de la ciudad. Si se trata de entidades del gobierno, seguramente permanecerán allí. Es el caso de la Universidad Pedagogica ubicada en el centro financiero de Bogotá (Avenida Chile) cuyos terrenos valdrían gran monto si se construyese un complejo de edificios para oficinas. Si el propietario es el sector privado podría venderse para comprar un mayor terreno en laperiferia de la ciudad. En la misma Avenida Chile se encuentra la Escuela de Administración y Negocios cuyos terrenos servirían mejor para edificios de oficinas que para universidad. De este sector salió hace algunos años la Universidad de la Sabana para ubicarse en un magnifico campus universitario en la zona de Chía, mejorando sustancialmente las instalaciones y el nivel de servicios educativos....
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