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El RevPAR y el GOPPAR desde el punto de vista de la Inversión

10Feb07
Los operadores hoteleros y los operadores de activos, conjuntamente con los analistas, aplican el Análisis del Punto de equilibrio para calcular las potenciales ganancias de un hotel incluso antes de decidir un posicionamiento estratégico para el hotel.
En un mercado hotelero cada vez más competitivo junto a lospropietarios de hoteles que son cada vez más exigentes, este método, usado por si solo, puede provocar un conflicto de intereses entre el Gestor de Activos, el Operador y el Inversor, debido a que ignora las necesidades que un accionista tiene en ese activo.
El presente artículo versa sobre el análisis del punto de equilibrio de los gastos operacionales y/o pago de intereses financieros tradicional eilustra las ventajas de utilizar un método desde la perspectiva de la inversión.
Análisis del Punto de Equilibrio de Explotación
El punto de equilibrio de explotación se define como el umbral donde los costos totales (fijos y variables) de la explotación equivalen a los ingresos.
Los gastos de un hotel tienen dos componentes, uno fijo y otro que varía en función de los niveles de ocupación o uso delas instalaciones. El componente fijo normalmente varía a la par de la inflación, mientras que el componente variable se ajusta según la proporción entre las tasas de ocupación y uso de las instalaciones que generan unos ingresos o gastos conocidos. La identificación de la estructura de costes de un hotel es más sencilla en la teoría que en la práctica y requiere un completo análisis estadístico oun análisis comparativo de rendimiento. A continuación tratamos, brevemente, cada tipo de gasto para un hotel.
• Los siguientes se consideran gastos fijos: administración y gastos generales (aunque una pequeña parte sí es variable), comercialización, impuestos inmobiliarios y seguros;
• Los siguientes se consideran gastos variables: gastos por habitación, gastos directos de la comida ybebida, créditos incobrables, honorarios de gestión y reservas para reposiciones (¡gasto fijo pero sin determinar!)
• Los siguientes se consideran gastos semi-fijos ya que incluyen una parte fija y una variable: costos energéticos, nóminas y gastos de explotación y mantenimiento.
Supongamos que el Hotel A tiene 100 habitaciones y es de posicionamiento medio, su estructura de costes es elsiguiente:
Gastos Fijos = 1.000.000,00 € anuales
Gastos Variables = 40% de los ingresos totales
Supongamos, además, que el 75% de los ingresos provienen de las habitaciones y el 25% de otros departamentos de explotación (comida y bebida, teléfono etc.)
Por consiguiente, el punto de equilibrio o punto crítico de un hotel se puede hallar con la siguiente fórmula:
|Punto de equilibrio de ingresosde explotación = gastos fijos de explotación + (% de gastos |
|variables x Punto de equilibrio de ingresos de explotación)Quedando como |
|Punto de equilibrio de ingresos de explotación = Gastos fijos de explotación / (1 - Gastos |
|Variables, o Beneficio Bruto) |

Tal y como se muestra en laTabla y Figura 1, Hotel A necesita un RevPAR (ingresos por habitación disponible) de aproximadamente 35,00 €/dia para llegar a su punto de equilibrio de explotación. Las características del mercado y el posicionamiento del inmueble dictan la relación óptima entre tasa de ocupación y tarifa diaria para llegar al umbral del RevPAR.
Este análisis permite a los operadores y analistas calcular elpunto de equilibrio del EBITDA (beneficios antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización). Además, permite a los gerentes de línea evaluar mejor la estructura de costes y su rentabilidad en cada departamento.
Table 1: Análisis del Punto de Equilibrio de la Explotación - Hotel A (€)
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Figure 1: Análisis del Punto de Equilibrio de la Explotación – Hotel A (€)
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