Calculo de indivisos

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Sexto Foro Estatal de

Valuación Inmobiliaria

CÁLCULO DE INDIVISOS EN UN CONDOMINIO VERTICAL por enfoque de ingresos

Celaya, Gto. 26 de marzo de 2004.

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN 2

1.- De los Tipos de Condominio 3

I.- CONDOMINIO VERTICAL 3

II.-CONDOMINIO HORIZONTAL 5

III.- CONDOMINIO MIXTO 7

2.- OBTENCIÓN DE LOS INDIVISOS EN condominiosVERTICALES 8

A.- AVALÚO 9

B.-OBTENCIÓN DE LOS INDIVISOS 10

C.- ANÁLISIS POR RENTABILIDAD 12

CONCLUSIÓN 13

INTRODUCCIÓN

Régimen de propiedad en condominio, es aquél en que los departamentos, viviendas, casas o locales sobre los que está constituido dentro de un inmueble, sean susceptibles de aprovechamiento independiente y quetengan salida propia a un elemento común o a la vía pública.

ESTA CONDICIÓN DEBE CUMPLIRSE PARA TODOS LOS CONDOMINIOS, YA SEAN HORIZONTALES, VERTICALES O MIXTOS.

LOS PROPIETARIOS O CONDÓMINOS TIENEN UN DERECHO SINGULAR Y EXCLUSIVO DE PROPIEDAD SOBRE SU DEPARTAMENTO, VIVIENDA, LOCAL, CASA O ÁREA Y, ADEMÁS, UN DERECHO DE COPROPIEDAD SOBRE LOS ELEMENTOS Y PARTES COMUNES DEL INMUEBLE, NECESARIOSPARA SU ADECUADO USO Y DISFRUTE.

PARA LA CONSTITUCIÓN DE UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO, SE REQUIERE ASIGNAR LOS INDIVISOS A CADA UNA DE LAS PROPIEDADES PRIVATIVAS QUE CONSTITUYEN EL CONDOMINIO, SIENDO ESTE INDIVISO INDICADO EN PORCENTAJE DE LA UNIDAD, QUE ES EL TODO DE LA UNIDAD CONDOMINAL.

ESTOS INDIVISOS, QUE SEÑALAN EL PORCENTAJE DE LA PROPIEDAD QUE LE CORRESPONDE A UN CONDÓMINO,ASÍ COMO EL PORCENTAJE DE DERECHOS QUE LE CORRESPONDEN PARA TOMAR LAS DECISIONES REQUERIDAS, DEBEN DE SER ASIGNADOS CON TODA ATINGENCIA EN LA CONSTITUCIÓN DE LOS CONDOMINIOS, Y DEBEN DE SER CALCULADOS TÉCNICAMENTE POR UN VALUADOR PARA QUE LAS PARTES QUE LE CORRESPONDEN EN DERECHO DE PROPIEDAD A UN CONDÓMINO ESTÉN BIEN ASIGNADAS OBVIANDO PROBLEMAS A FUTURO, ENTRE LOS CONDÓMINOS DE UN CONJUNTO.

ESPOR ESTO QUE DEBEN DE SER CALCULADOS POR VALUADORES PROFESIONALES, QUE SON QUIENES TIENEN CONOCIMIENTO TÉCNICO PARA ASIGNAR LOS VALORES DE UN CONJUNTO Y DE UNA PARTE DE ESTA QUE ESTE REPRESENTADA POR EL INDIVISO Y QUE SE LE ASIGNA A CADA UNO DE LOS DEPARTAMENTOS, VIVIENDAS, CASAS, LOCALES O ÁREAS DEL CONJUNTO CONDOMINAL.

EL REGLAMENTO QUE SE ESTIPULA PARA UN CONDOMINIO EN EL MOMENTO DE SUCONSTITUCIÓN, ES OBLIGATORIO PARA TODOS LOS CONDÓMINOS EN SU APLICACIÓN Y ES UNA LEY APLICABLE ENTRE ELLOS, DEFINIENDO LOS DERECHOS QUE TIENEN LAS PARTES DEL CONDOMINIO PARA TOMAR LAS DECISIONES QUE A TODOS ATAÑEN, ASÍ COMO SOBRE LA DISOLUCIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO POR LAS CAUSA PREVISTAS EN EL MISMO, ASIGNANDO LOS DERECHOS SOBRE LA LIQUIDACIÓN QUE LE CORRESPONDE A CADA CONDÓMINO, DE ACUERDO A SUINDIVISO.

1.- DE LOS TIPOS DE CONDOMINIO

LOS CONDOMINIOS POR SU FORMA Y POR SU CONSTITUCIÓN PUEDEN DIVIDIRSE EN TRES GRANDES GRUPOS Y ESTOS TIENES ALGUNAS CARACTERÍSTICAS QUE SON DIFERENTES:

I.- CONDOMINIO VERTICAL

UN CONDOMINIO VERTICAL SE GENERA CUANDO SE REÚNAN LAS SIGUIENTES CARACTERÍSTICAS:

A).- QUE LOS DIFERENTES DEPARTAMENTOS, VIVIENDAS, CASAS O LOCALES DE UN INMUEBLECONSTRUIDO O POR CONSTRUIR, EN FORMA VERTICAL, SUSCEPTIBLES DE APROVECHAMIENTO INDEPENDIENTE, POR TENER SALIDA PROPIA A UN ELEMENTO COMÚN DE AQUÉL O A LA VÍA PÚBLICA, PERTENECIEREN A DISTINTOS PROPIETARIOS.

B).- QUE LOS DIFERENTES DEPARTAMENTOS, VIVIENDAS, CASAS O LOCALES QUE SE CONSTITUYAN EL INMUEBLE, PERO CONTANDO ÉSTE CON ELEMENTOS COMUNES INDIVISIBLES, SE DESTINE A LA ENAJENACIÓN A PERSONASDISTINTAS; Y

C).- QUE EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE LO DIVIDA EN DIFERENTES DEPARTAMENTOS, VIVIENDAS, CASAS O LOCALES, PARA ENAJENARLOS A DISTINTAS PERSONAS, SIEMPRE QUE EXISTAN ELEMENTOS DE USO COMÚN Y DE PROPIEDAD EXCLUSIVA QUE SEAN INDIVISIBLES.

EN ESTOS CASOS, CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS TENDRÁ DERECHO EXCLUSIVO DE PROPIEDAD SOBRE SU DEPARTAMENTO, VIVIENDA, CASA O LOCAL, Y ADEMÁS, UN...
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