Clases derecho inmobiliario

Derecho inmobiliario

22/03/2011

Estudios de títulos

Títulos: tiene 2 significados:

1. Jurídico: sirve de antecedente como causa de adquisición del dominio.

2. En un sentido amplio: se refiere a todos los documentos que son necesarios para saber cuál es la verdadera situación de un bien inmueble. En este sentido se debe entender el estudio de título.

¿Qué es lo que sebusca? --> Este estudio puede ser favorable o desfavorable, no siempre será positivo.

Sentido objetivo general: comprobar que el actual dueño de un bien pueda transferir válidamente la propiedad plena e irrestricta de un determinado bien, es decir:

1. Que tenga la calidad de dueño.
2. Que pueda transferir válidamente el dominio del bien.
3. Que pueda transferir la plena propiedad contodos los atributos del dominio.
4. Que ningún 3ero le pueda disputar sus derechos.

¿Qué es lo que se pretende evitar con el estudio de título?

Se busca evitar el juicio, el conflicto. Al hacer el estudio no se busca certificar sólo que la persona que vende sea el dueño, sino es de la perspectiva de que nadie le pueda diputar el dominio, por lo tanto, esta es la finalidad, se buscanposibles nulidades, inexistencias, resoluciones, resiliaciones o reivindicaciones.

1. Que no existan vicios, ni evicción.

2. Que 3eros no puedan interponer acciones que tengan por finalidad rescindir, resolver o reivindicar un bien, así como tampoco acciones de inoponibilidad e inexistencia. (5 sanciones de ineficacia jurídica).
- rescindir: anular, que no se pueda solicitar lanulidad;
- resolver: que no se pueda dejar sin efecto en virtud de una condición resolutoria;
- reivindicar: acción reivindicatoria Art. 1491.
- inoponibilidad: sanción respecto de terceros para que ciertos actos no los afecten.

3. Que 3eras personas tengan constituidos sobre los bienes derechos que limiten las facultades del adquirentes, se refiere a las limitaciones al dominio, como elusufructo, hipoteca, fideicomiso, censo, etc.

4. Que la propiedad no esté sujeta a ciertas prohibiciones, ya sean de carácter legal, judicial o convencional que puedan impedir o dificultar la transferencia.

5. Que se haya cumplido con toda la normativa referida a loteos, subdivisiones, urbanizaciones, contrato de copropiedad inmobiliaria, en relación con todas las construcciones queexistan en la propiedad.

6. Que el inmueble no esté sujeto a expropiación alguna.

7. Que no existan deudas impagas en relación con las contribuciones del bien.

8. Que no exista problemas con el régimen registral:

- a) No tener problemas con la inscripción en el conservador de bienes raíces y

- b) Una vez inscrita la propiedad el adquirente se haga dueñoinmediatamente.

1. ¿Cómo se prueba el dominio de los bienes inmuebles?

La inscripción en el conservador de bienes raíces NO es prueba de dominio, sino de POSESIÓN, y cumple 3 funciones:

1. Es la forma de hacer la Tradición de los bienes inmuebles. Art. 686
2. Conservar la historia de la propiedad raíz. Tiene una función de publicidad.
3. Es Requisito, Prueba y Garantía deposesión.

Por lo tanto la inscripción NO PRUEBA EL DOMINIO. El único modo de probar el dominio es a través de la prescripción adquisitiva extraordinaria, por lo tanto, se estudia 10 años hacia atrás porque es el plazo de consolidación de los derechos. Excepcionalmente se puede fiar de los 5 años cuando se conoce al vendedor.

Nos diferenciamos del sistema registral Alemán, queconsiste en asegurar el dominio donde el Estado garantiza que el que lo tiene escrito es el dueño, lo que no ocurre en Chile, por una razón histórica, ya que el reglamento del CBR entra en vigencia 2 años después del C.C., en consecuencia, bastaba acreditar la posesión para acreditar dominio, y con esto se evitó que se estafara a la mayoría de la población que no sabía leer ni escribir, porque podría...