Codigo Actual y Reforma

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Diferencias del Código Civil actual y la ley 23.091 con el Proyecto de Código Civil y Comercial, respecto de la locación.

Una de las principales medidas que propone el Proyecto es la de la unificación de las normas que regulan las locaciones en un mismo articulado, evitando así una engorrosa referencia a otras normas específicas.
El rigente Código tiene normas complementarias como la ley23.091 de locaciones urbanas y la ley 13246 de Arrendamiento y Aparcerías Rurales. Además existen numerosas “intervenciones” por parte de leyes que modifican los textos de los artículos del código.
En el Código se define a la locación en el artículo  en el 1493 que dice “Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar unaobra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
El que paga el precio, se llama en este código "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o alquiler.”
En cambio el Proyecto lo define en su artículo 1187 “Hay contrato de locación si una partese obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.”
Como se ve en el Proyecto se eliminó ejecutar una obra, o prestar un servicio. Se agregó la palabra temporario, además de otras modificaciones nosustanciales.
Con relación a la forma del contrato hay que analizar el artículo 1188 del Proyecto y el artículo 1 de la Ley 23.091, los cuales tienen similitud:
ARTÍCULO 1º  Instrumentación. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerarácomo plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.
ARTÍCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogasy modificaciones.
Con respecto a los plazos el artículo 2 de la ley precedente y los artículos 1198 y 1199 del Proyectos plantean términos similares. Ambos establecen que el mínimo tiempo para un contrato de locación es de dos años, la ley 23.091 aclara que será de dos años cuando este destinado a vivienda, los restantes destinos serán tres años. Y concuerdan en quienes quedan excluidas delplazo mínimo legal, no coinciden solamente en la exclusión de las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos, al cual el Proyecto no lo enuncia.
Además el Proyecto agrega en el último párrafo del artículo 1199 que tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidaddeterminada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Siguiendo con la comparación de los plazos debemos mencionar que el Proyecto establece un plazo máximo en el artículo 1197; el tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de VEINTE (20) años para el destino habitacional y CINCUENTA (50) años para los otros destinos.
La ley 23.091nada dice sobre esto. Pero podemos mencionar que el Código si lo menciona en el Art. 1505 El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años.
Hay una gran diferencia en la cantidad de años de cada uno de los plazos.
Tanto la ley como el Proyecto se asimilan cuando designan que si el destino es...
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