Conflicto sobre transferencia de la propiedad inmueble

I. EL PROBLEMA.

1. Planteamiento del Problema.

Nuestra Constitución Política del Estado, reconoce a la propiedad no sólo como un derecho subjetivo conforme al artículo 2° inc. 8 y 16 sino como una garantía institucional a tenor del artículo 70°, según el cual el Estado garantiza la inviolabilidad de la propiedad, la cual debe ser ejercida en armonía con el bien común y dentro de loslímites que establece la ley; como derecho subjetivo y desde una perspectiva ius privatista, se concibe como el poder jurídico que permite a una persona usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, el patrimonio así concebido se constituye como un respaldo a la realización de la persona, pero el patrimonio no siempre nace con la persona o en otras palabras una persona no siempre nace con unpatrimonio, sino que muchas veces es el fruto de su trabajo de su esfuerzo y la forma como se incorpora a su patrimonio o cómo transfiere.

Nuestro Código Civil, recoge la teoría francesa según la cual el consentimiento tiene la facultad de transmitir la propiedad al adquirente, o el sólo intercambio de voluntades, o el consensus, perfecciona la transferencia de la propiedad inmobiliaria (artículo 949del CC, “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”), dejando de lado a simple vista, la inscripción de un inmueble en el Registro Público correspondiente; es decir, la transferencia de propiedad no es constitutiva de derecho, porque nace fuera del registro, no se perfecciona con la inscripción enel registro, como sí sucede, con la constitución del patrimonio familiar así como con la hipoteca, que son actos constitutivos, que nacen con la inscripción en el registro respectivo, no antes ni después de ésta, tal como se indica expresamente en el Código Civil.

Sin embargo, el mismo Código Civil, en su artículo 1135 desarrolla el tema de la concurrencia de acreedores en un bien inmueble,que nos dice: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de la inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior…” Por lo tanto, se puede advertir claramente de la lectura del artículo 1135 del CC, que la inscripción ante elregistro respectivo, va a tener prioridad y derecho preferencial frente al derecho real no inscrito.

1.1. Descripción de la Realidad Problemática.

Se ha venido criticando el conflicto entre el artículo 949 y 1135 del Código Civil, el artículo 949 dice que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto encontrario, lo cual significa que una compraventa de bien inmueble puede ocurrir inclusive verbalmente con la respectiva manifestación de voluntad que en los hechos entregue el bien y reciba el precio en dinero.

Debemos tener presente que en Perú el Sistema Registral es facultativo y no obligatorio; no es pues constitutivo ni requisito de validez de la compraventa que es ad probationem, a diferenciade por ejemplo la hipoteca que sí debe inscribirse en Registros Públicos para su validez.

Cuando la compraventa se redacta en minuta y se eleva a escritura pública, es para su inscripción registral y oponibilidad a terceros, pero no es requisito fundamental inscribir como si lo es por ejemplo en Alemania donde el sistema registral es constitutivo.

Ahora bien la contradicción aparece alanálisis del artículo 1135 del Código Civil pues indica que en caso de concurrir diversos acreedores sobre un inmueble a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en su defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de...