Consejos: trabajos previos para la compra de una finca (clientes y peritos)

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CONSEJOS: TRABAJOS PREVIOS PARA LA COMPRA DE UNA FINCA (Clientes y peritos)  

Publicado por pfusterv, en el Foro de Propiedad y Catastro, el 21 de Enero de 2010.

http://www.cartesia.org/foro/viewtopic.php?t=21248&sid=eb3dc0b5830bdb172a01a0c571ec695d

1.- Comprobar en el Registro de la propiedad que la finca es propiedad de quien la vende y comprobar si tiene o no cargas, de que tipo,etc... Esto se hace lógicamente acudiendo al Registro de la Propiedad (también por internet pero sale más caro), y habrá que solicitar al menos una nota simple de la finca y en caso de conflicto con vecinos o dudas de linderos, nota simple también de las fincas colindantes (una nota simple cuesta poco más de 3 euros).

Para ello cuantos más datos se aporten de la finca mejor: propietario,situación (con paraje), superficie, linderos, etc..., pero conviene recordar que todavía no se puede buscar en el registro por referencias catastrales, polígono o parcela, ni por coordenadas (aunque conviene tener estos datos claros para luego poder ir deshilando la madeja).

Además de la nota simple existen otros documentos registrales que aportan más información a la que también se puede recurriren caso necesario, pero con la nota simple suele bastar.

2.- Comprobar en Catastro la titularidad catastral (a nombre de quien está la finca en catastro, puede ser el propietario u otra persona), en caso de ser otra persona habrá que intentar localizarla, pues deberá dar su consentimiento para cambiar la titularidad (no todos los titulares catastrales están de acuerdo en perder la titularidad,porque algunos tienen ciertos derechos por arrendamientos o cualquier otro a los que querrán sacarle beneficio). Otro titulares simplemente creen que porque catastro lo tenga como titular la finca ya es suya (a estos últimos es difícil hacerles entrar en razón, pero hay que intentarlo).

Comprobar además los titulares catastrales de las fincas colindantes y contrastarlos con los que aparecenen las escrituras (muchos propietarios desconocen la titularidad catastral de su propia finca, y suelen llevarse sorpresas muchas veces desagradables). Adelanto que lo habitual es que no coincidan pues los titulares registrales (propietarios) suelen transcribirse de unas escrituras a otras incluso cuando ya no lo son.

Para ello, aportando el DNI del titular catastral y autorización de titular(si no es quien lo solicita), pedir Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (con datos protegidos, titulares, linderos...).

3.- Realizar un levantamiento topográfico (medición de la finca) en presencia del vendedor y de los vecinos colindantes, realizada por profesional competente (cualquiera competente). Conviene que el trabajo aporte coordenadas UTM en el Datum ETRS89 (Oficial enEspaña), con plano donde se localicen todos los vértices de los linderos de la parcela medida y listado de coordenadas (hasta la desaparición definitiva del datum ED50 como cooficial conviene aportar plano en este datum, para facilitar a catastro las correcciones).

Estas coordenadas deben ser reales, no aproximadas, ni con apariencia UTM (como se ha hablado muchas veces en el foro), deben provenir deun correcto trabajo topográfico enlazando a redes geodésicas y con precisión adecuada tanto en el enlace a redes como en la precisión de linderos(hoy las nuevas tecnologías permiten enlazar a redes geodésicas con gran precisión).

Conviene explicar en el informe el método seguido para el enlace geodésico, pues ayudará a otro profesional a localizar los linderos de proyecto. No se trata deocultar información sino todo lo contrario, es decir de facilitar las cosas.

4.- Realizar un acta de deslinde amistoso entre los vecinos (deben estar todos), aunque los linderos estén claros en apariencia por vallados, muros, medianeras, pies de talud, etc...hay que comprobarlo. Conviene además entregar plano con coordenadas a cada uno (en el momento del deslinde amistoso como no se podrá...
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