CONSEJOS UTILES PARA LOS CONTRATOS DE ALQUILER

El gran número de consultas formuladas respecto de los contratos de alquiler -que tienen por lo general una vigencia de 2 años- en cuanto a los aumentos del precio de los mismos y al modo en que el inquilino (locatario) y el dueño (locador) pueden pactar en forma ordenada la conclusión del contrato, provocan que ADELCO brinde los siguientes consejos al respecto:
- Alquileres escalonados: Antelas circunstancias de los constantes cambios en los precios de los alquileres, muchas veces los inquilinos no saben cuánto terminarán pagando por mes durante los dos años que se fijan para este tipo de contratos. Esta modalidad se da cuando el inquilino y propietario pactan entre ellos, aumentos predeterminados cada tanta cantidad de meses. También ocurre cuando al inquilino se le vence el contratoy el propietario del inmueble le exige que para renovarlo éste se firme en forma “escalonada”. Por ejemplo, el propietario incluye una cláusula que establezca que los primeros 6 meses se pague $600, los siguientes 6 meses $650 y así hasta la conclusión del contrato. Esta modalidad es legal y sólo requiere el acuerdo de las partes del contrato: el dueño o locador y el inquilino o locatario. Sinembargo, el inquilino debe leer muy detenidamente el contrato antes de firmarlo con esta cláusula ya que la situación de necesidad del inquilino por conseguir o continuar teniendo un lugar donde vivir hace que se configuren abusos por parte del dueño o locador, quien puede incluir cualquier tipo de índice económico para escalonar el precio (Indice de Precios al Consumidor Nivel General, SalarioMínimo Vital y Móvil, aumento del valor del dólar estadounidense, etc.) y, luego de firmarlo, hay que atenerse a sus términos, salvo que se pida la nulidad de la cláusula del precio en la Justicia.
Por otra parte, hay que tener mucho cuidado cuando se está negociando esta modalidad de escalonamiento en el precio de los alquileres ya que la misma puede ser utilizada por los locadores como herramientapara presionar que el inquilino concluya la relación contractual ante el aumento del precio, lo cual obligaría a pagar al locador una indemnización equivalente a un mes y medio del alquiler al momento de desocupar la vivienda (si esto se produce entre los 6 meses y el año de vigencia del contrato) y sólo un mes de alquiler si dicha conclusión del contrato se produce luego de transcurrido el año dealquiler (art. 8 de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas).
En todo caso, antes de firmar un contrato de alquiler con precio escalonado, el inquilino debe calcular cuál es el índice que más se acercaría a la realidad de los hechos y debatirlo con el dueño a los efectos de incluirlo en el contrato de alquiler. Como consejo, si el aumento que propone el locador es elevado respecto del aumento generaldel costo de vida y no llega a un arreglo sobre el tema, no firme el escalonamiento del precio y trate de negociar un valor acorde con la realidad económica del país.
- Renegociación periódica del contrato: Se trata de una cláusula que determina que cada cierto período de tiempo el propietario y el inquilino se juntan a repactar el contrato. Esta renegociación tendrá como intermediarios atasadores, u otras inmobiliarias que determinen un monto promedio que remplazará al anterior y que busque beneficiar a ambos. La diferencia con la opción anterior es que en este caso no se dispone como dato del monto total de la operación. Esta cláusula también es legal y presenta la posibilidad de resolver el contrato renunciando a plazos, preaviso e indemnización, si alguno de los dos estuvieradisconforme con el nuevo precio. Los nuevos precios pueden ser establecidos tomando como referencia el promedio de los precios de los alquileres de tres inmobiliarias conocidas, especificadas en el contrato. De esta manera se establece un precio más justo y acorde al mercado.
En los contratos comerciales, los especialistas recomiendan que, por su particularidad, locador y locatario pueden convenir,...