Contrato de arrendamiento

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ARRENDAMIENTOS, ¿QUÉ DEBO SABER?
1. Formalización
2. Duración
3. Renta
4. Fianza
5. Subarriendo y Cesión
6. Gastos Generales y Servicios Individuales
7. Reparaciones y Obras
8. Resolución
9. Extinción
10. Arrendamiento por Temporada
La ley de Arrendamientos Urbanos (ley 29/1994 de 24 de Noviembre)
contiene una regulación, en la que recogen los derechos y obligaciones, tanto delarrendatario (inquilino) como del arrendador (dueño o casero). Ahora bien, la ley no
dispensa la misma protección a uno y a otro. Es decir, determinados derechos del
arrendatario y del subarrendatario para los arrendamientos de vivienda son
irrenunciables, no así los del arrendador. En consecuencia, habrán de entenderse
nulas y por no puestas cualquier cláusula en el contrato que no respeten estosderechos.
Sin embargo, hay determinados conceptos que deberás tener claro a la
hora de enfrentarte con la firma de un contrato de arrendamiento, puesto que,
como vamos a ver, la propia ley establece un espacio amplio para el acuerdo
entre las partes.
1.- FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO
En principio, desde la perspectiva del Derecho Civil, no existe obligación legal de
que el contrato seformalice por escrito.
Sin embargo, cualquiera de las dos partes puede obligar a la otra a
establecer el acuerdo por escrito -en todo caso, siempre será muy recomendable
fijar las condiciones en un documento-. Para ello, habrá de hacerse constar, como
mínimo, las siguientes menciones:
Identidad de los contratantes.
Identificación del inmueble.
La duración del propio contrato (si no seestipula, se entiende celebrado por un
año).
La renta inicial del contrato.
Por supuesto, se incluirán las demás condiciones que se entiendan por
conveniente.
Por otro lado, a efectos tributarios, la formalización del contrato, está sujeta
al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
que se harán efectivo con mera compra del efecto timbrado o que, en su caso,habrá de satisfacerse en la Oficina Tributaria correspondiente. Los rendimientos
íntegros procedente de la titularidad de bienes inmuebles urbanos, se computaran
como rendimiento del capital inmobiliario a efectos de IRPF.
2.- DURACIÓN DEL CONTRATO-PRÓRROGAS
A) Arrendamientos con duración inferior a 5 años
Como regla general, el periodo de duración del contrato será, en principio,
el quelibremente pacten las partes.
Sin embargo, la ley establece una prórroga automática por periodos
anuales, hasta los cinco años de vigencia. Para ello, únicamente es necesario que
el arrendatario no manifieste su intención de no renovar el contrato, con una
antelación mínima de treinta días. Es decir, y expresado en positivo, es necesario
manifestarse antes de los treinta días, si la intención esque no se prorrogue el
contrato tras cumplir el plazo pactado.
B) Arrendamientos de duración superior a 5 años
En este caso, podrá el arrendatario desistir del contrato, siempre que el
mismo hubiese durado al menos 5 años y presente el correspondiente preaviso al
arrendador con una antelación mínima de 2 meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, en caso de desistimiento,
deba elarrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor para cada año del contrato que reste por cumplir.
Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
indemnización.
C) Excepción a los supuestos anteriores
El arrendador podrá declarar, en el momento de celebración del contrato, la
necesidad de ocupar lavivienda para sí después de la finalización del plazo fijado.
Sin embargo, si a los tres meses desde la extinción del contrato, el arrendador no
la ocupa efectivamente, el arrendatario tendrá derecho, según su elección a:
Ser repuesto en el uso y disfrute de vivienda por un nuevo periodo de cinco
años con indemnización de los gastos que el desalojo.
Ser indemnizado, con una cantidad igual...
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