Contrato de hipoteca

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Definición de contrato de hipoteca

Concepto legal

Se define en el (Art 2407 CC) “La Hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles, que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”.
Esta definición no es muy buena ya que no apunta a lo fundamental, sino que la compara con la prenda y olvida, por ejemplo, que la hipoteca es un derecho real y el hecho que puede tenercarácter contractual y legal (hipoteca legal), etc., por lo tanto no es una definición satisfactoria.

CONCEPTO DOCTRINARIO
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Características del contrato hipotecario

Contrato unilateral: Por regla general, en el contrato de hipoteca sólo resulta obligado el constituyente (deudor o tercero). La obligación consiste en transferir al acreedor el derecho real dehipoteca.
Sin embargo de lo anterior, la hipoteca puede ser bilateral si el acreedor a su vez contrae alguna obligación. Por ejemplo, si ofrece al tercero una remuneración a cambio de que éste constituya el gravamen o si concede al deudor rebaja de intereses o una prórroga del plazo.

Contrato accesorio: Pues supone la existencia de una obligación principal a la que está garantizando. Esto no seopone a que la hipoteca se otorgue antes del contrato al que accede; pues la definición del art. 1442 apunta a que no pueda “subsistir” sin una obligación principal, y no a que no pueda “nacer” sin una obligación principal.

Puede ser gratuito u oneroso: Este punto es discutido y confuso entre los autores, pues el contrato de hipoteca es uno de los casos en que podemos afirmar la existencia deutilidad para ambos contratantes y sin embargo el gravamen, por regla general, es para sólo uno de ellos. Hay utilidad clarísima para el acreedor hipotecario pero también la hay para el constituyente quien logra, por ejemplo, el crédito de dinero que necesita gracias a que hipoteca el inmueble. En este caso, sólo este último sufre el gravamen. Sin embargo, si la hipoteca la constituye después que sele ha concedido el crédito, no reportaría utilidad alguna al deudor.
En todo caso, la única importancia práctica que tiene este clasificación es para los efectos de la acción pauliana. A este respecto el legislador dio expresa solución al tema en el art. 2468,
asimilando la hipoteca a los contratos onerosos.

Es un contrato solemne: La hipoteca es un contrato solemne, pues requiere deescritura pública (Art.2409).

NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO DE HIPOTECA
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EFECTOS DEL CONTRATO PARA LAS PARTES

A. Respecto del dueño de la propiedad hipotecada

La hipoteca constituye una limitación en el dominio y como tal no pueden ejercerse sus facultades de dueño de modo absoluto. Sin embargo la facultad que puede ejercer el dueño en la propiedad hipotecadason bastantes amplias:

a. Antes de ejercerse la acción hipotecaria
Estando la deuda garantizada con hipoteca, y antes que se dirija acción contra la finca hipotecada, el dueño goza de la facultad de usar, gozar y disponer de ella. Incluso, el Art 2415 establece la nulidad de todo pacto destinado a limitar la facultad de disposición del dueño de un bien raíz hipotecado. Esto se justifica ya queen nada perjudica al acreedor que el deudor enajene el bien, pues la hipoteca subsiste y tiene derecho de persecución.También puede constituir otras hipotecas sobre el mismo inmueble, que en nada perjudica al primer acreedor, pues tiene preferencia por el orden de las fechas. El problema se plantea con el resto de los derechos reales
b. Después de ejercida la acción hipotecaria.
Desde que elacreedor hipotecario ejerce la acción hipotecaria y embarga el bien, cesa la
facultad de disposición completamente. Art 1464 N°3 CC. Como la hipoteca se extiende a los
inmuebles por destinación y adherencia, tampoco puede enajenarlos o disponer de ellos de modo
alguno.
B. Efectos de la hipoteca en relación al Acreedor.
a) Extensión de la hipoteca Art. 2420, 2421, 2422 y 2423.
1. A los...
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