Contrato

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Concepto y características del contrato de arrendamiento de cosas (art. 1553)
 Una de las partes obliga al intercambio del uso del bien por precio cierto
 Características:

- Consensual (que se perfecciona con el consentimiento).
- Bilateral y sinalagmático.
- Oneroso y conmutativo.
- De tracto sucesivo (de duración prolongada en el tiempo)

2. Capacidadde las partes.
a. Para el arrendador (el que cede el bien).
La regla general es que el arrendamiento se considera un acto de administración, por este motivo para ser arrendador se exige capacidad para administrar. Además tiene que tener el uso del bien. Para ser arrendador no se exige ser propietario. Se exige tener el uso del bien.
b. Para el arrendatario (el que alquila el bien)
Basta contener la capacidad general para obligarse.

3. Objeto.
Pueden ser objeto de este contrato tanto bienes muebles como inmuebles, pero también pueden serlo los bienes inmateriales (pe. Derechos, pero no los personalísimos) Hay una prohibición en relación con el objeto (art. 1545) "Los bienes fungibles (los que se intercambian) con el uso no pueden ser objeto de arriendo".
Puede que haya uno o variosobjeto que se arriendan
Además de estar reglas, hay que aplicar las reglas de posible, lícito, determinado y unirlas a la vez con las de objeto, consentimiento y causa, o sea con toda la Teoría General.

4. Tiempo de duración del contrato (art. 1543)
Habla del tiempo determinado. Es imprescindible que tenga un plazo de duración. Se prohíben los arrendamientos perpetuos. Lo normal es que sefije por las partes pero si no se ha establecido, el art. 1581, dice que se fija el plazo de duración en el plazo que se ha establecido en el contrato (tantos euros anuales, tantos mensuales, etc...)
TACITA RECONDUCCIÓN: Cuando termina el plazo de arrendamiento, se entiende que éste termina pero puede ser que siga utilizando el bien con consentimiento o no oposición del arrendador. SE aplica (art1566) Tácita Reconducción durante 15 días lo que significa que hay un nuevo contrato de arrendamiento idéntico al anterior.
Hay dos motivos por los que no se puede aplicar:
a) No se aplica cuando así se haya pactado en el contrato.
b) No se aplica cuando el arrendador reclama o se opone a esto en esos 15 días máximo.

5. Pago del precio (art. 1543)
Habla del precio cierto. El pago no tieneporque ser en dinero pudiendo ser también en especie.
La aparcería (pagar con los frutos del bien arrendado).

6. Forma.
Por regla general, hay libertad de forma. Hay alguna  excepción que se contempla en el art. 1280 "Cuando el arrendamiento tiene una duración larga (6 años o más) sería un acto de disposición, no de arrendamiento. Se entiende que en algunos casos, puede perjudicar a  terceraspersonas y si puede perjudicar a terceros habría que registrarlo en el registro de la propiedad. Esto no significa que no sea válido el contrato (entre las partes) pero puede que no lo sea frente a terceros por lo que habrá que inscribirlo.

7. Venta de la cosa arrendada.
El bien puede ser vendido aunque esté alquilado. El código civil dice "Venta quita renta" (la regla general que con la ventadel bien el comprador tiene la facultad de dar por terminado el arrendamiento por el art. 1571 aunque hay dos excepciones)
a. Que se pacte lo contrario en el contrato de compra venta. El comprador sería el nuevo arrendador.
b. Aquellos inmuebles inscritos en el registro de la propiedad.

8. Derechos y obligaciones de las partes.
Obligaciones del arrendador (art. 1554)
- Entregar el bien ygarantizar el uso pacífico del mismo.
- Entrega del bien en buenas condiciones y si no se dice nada en el contrato se entiende que está en uso correcto.
- Asumir las reparaciones necesarias (las precisas para poder utilizar el bien adecuadamente) se podría pactar que las realice el arrendatario.
Y lo contrario serían derechos para el arrendador.
Obligaciones del arrendatario (art. 1555)...
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