Contratos De Promesa Y De Opci N Y Derecho Real

CONTRATO DE PROMESA
Ramón Sánchez Medal, señala que por el contrato de promesa se crea un estado de derecho preliminar para la celebración de otro contrato; por su parte Manuel Albaladejo indica que se trata de un precontrato, por el que las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato que actualmente no pueden o no quieren celebrar.
El contrato de Promesa se trata de un contratopreliminar o preparatorio, cuya función y fin en la celebración en el futuro de otro contrato diferente entre las mismas partes o sus cesionarios. Es decir, que del contrato de promesa nace una verdadera y real relación contractual, que tiene existencia y que genera derechos y obligaciones para las partes.
El objeto y fin del contrato de promesa, es la celebración en el futuro de un nuevocontrato, de naturaleza diferente. En nuestra legislación, el contrato futuro puede ser de cualquier clase, a diferencia que ocurre en otros países, donde el único contrato de promesa es el contrato de promesa de compraventa. En Guatemala, es posible celebrar contratos de promesa de casi todos los contratos que establece el C.C. El objeto del contrato de promesa debe ser la celebración de un contratodiferente, pues no se concibe que se celebre un contrato de promesa que tenga por objeto la celebración de otro contrato de promesa. (arts, 1674, 1676, 1679 y 1683 C.C.)
Características: Accesorio, bilateral o unilateral, consensual, formal, gratuito u oneroso.
El contrato de promesa bilateral es siempre principal, pues subsiste por sí solo, aunque su fin sea la celebración de un contrato futuroy definitivo (art. 1589).
Es bilateral, pues ambas partes quedan obligadas al cumplimiento del contrato, se obligan recíprocamente y cada una es responsable hacia la otra en caso de incumplimiento (art. 1587).
Es consensual, pues basta el consentimiento de las partes para que el contrato se perfeccione y surta efectos, aunque el contrato definitivo sea real (art. 1588).
Formal, porque deberevestir la forma que la ley exige para el contrato principal y debe otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad cuando sea de derechos reales o transferencia de inmuebles (art. 1674, 1680).
Gratuito pues en su concepción más elemental, las prestaciones de las partes se cumplirán al celebrarse el contrato prometido y será en esa ocasión que se realicen los provechos ygravámenes recíprocos (art. 1590). Sin embargo, podría ser oneroso si se pactan arras o si se paga una cantidad a una de las partes para inducirlo a la celebración del contrato preparatorio.
La promesa unilateral puede ser principal, cuando subsiste por sí sola y constituye en sí misma el contrato, o accesorio cuando depende de otro contrato, como ocurre con el arrendamiento con opción de compra(art. 1589 y 1677).
Elementos: Personal, Real y Formal
Personal: Contrato que se celebra entre dos partes, cada una de las cuales debe tener capacidad para obligarse. Se requiere de ambas partes la capacidad de ejercicio y si una de las partes fuere incapaz, deberá actuar por medio de su representante Legal.
Objeto: El objeto mediato del contrato de promesa el contrato futuro y el objetivoinmediato del mismo sería la celebración de dicho contrato futuro. La licitud del objeto del contrato de promesa se determinará de conformidad con las estipulaciones y pactos del contrato definitivo que las partes se proponen celebrar. Es esencial que en el contrato de promesa, se definen en forma completa y detallada todos los elementos esenciales, naturales y accidentales, condiciones y estipulacionesy normas del contrato futuro, o por lo menos las bases para determinarlos.
Forma: El C.C. requiere que consten por escrito los contratos que tienen un valor mayor de Q.300.00 (1575) y que los contratos que deban inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera sea su valor, deberán formalizarse en escritura pública (art. 1576). La parte final del art. 1674C.C. señala que la promesa de...