Contratos en particular

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Tema 9.
CONTRATOS EN PARTICULAR
9.1 PROMESA DE CONTRATO
Por virtud de la promesa de contratar, una parte o ambas se obligan a celebrar, en cierto tiempo, un contrato determinado.
Este contrato se denomina también antecontrato, precontrato, contrato preparatorio, contrato preliminar, promesa de contrato, contrato opción o contrato prometido.
La promesa de contrato, se caracteriza por ser uncontrato preparatorio, porque crea una relación jurídica preliminar para la celebración posterior de un contrato futuro; es un contrato accesorio, porque tiene siempre dependencia de un contrato futuro; es un contrato de garantía, porque sirve para asegurar la celebración del contrato futuro; es un contrato unilateral o bilateral, según se obligue una o ambas partes a celebrar el contrato futuro.No es oneroso ni gratuito, ya que éste carácter, sólo corresponde al contrato futuro, en tanto que la promesa no implica por sí misma ningún desplazamiento de riqueza o de bienes económicos y su función es netamente jurídica; es un contrato formal porque debe constar por escrito, en el que se deben especificar los elementos característicos del contrato definitivo.
No todos los contratos pueden serobjeto de una promesa de contrato. Ni la promesa de contrato puede ser a su vez objeto de otra promesa de contrato, ya que de admitirse, se llegaría al absurdo de reproducir inútilmente este contrato un número ilimitado de veces.
El contrato de promesa tiene una función jurídica y no económica, ya que genera una obligación de hacer.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE PROMESA DE CONTRATAR
Loselementos de la promesa de contrato son:
PERSONALES
a) Promitente y beneficiario, si sólo una de las partes se obliga a celebrar el contrato futuro. Si la promesa es bilateral, las dos partes se llaman promitentes.
Sólo se exige la capacidad general para contratar. En ocasiones, una de las partes no puede celebrar de momento el contrato futuro, por requerir autorización o permiso judicial oadministrativo, o bien por una imposibilidad de hecho, como falta de tiempo, o no haber un Notario disponible o carecer de momento de la documentación necesaria, llenando así una utilidad práctica el precontrato que permite asegurar la celebración del contrato futuro, razón por la cual se le considera como un contrato de garantía.
REALES
Son dos los elementos reales de la promesa:
b) El contrato futuro.Ya que el objeto inmediato es una de obligación de hacer, que consiste en celebrar el contrato definitivo de acuerdo con los elementos característicos de dicho contrato y que deben señalarse desde el contrato preliminar.
c) El plazo.
La exigencia ineludible de un plazo expreso se explica porque sólo con él se reviste de seriedad y de precisión a la obligación del promitente, debe considerarsecomo parte del contenido esencial de la promesa de contrato; la falta de plazo haría nula la promesa.
FORMALES
La promesa de contrato es un contrato formal, que debe constar por escrito, sin que sea necesaria su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, porque generalmente se considera que no crea derechos reales, sino derechos puramente personales, salvo que tenga por objeto latransmisión de inmueble o la constitución de un derecho real sobre el mismo, puede inscribirse preventivamente.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Si el contrato preliminar es unilateral o bilateral, nacen obligaciones a cargo de uno o de ambos promitentes, como prestación de hacer, consistente en celebrar el contrato futuro.
Si el promitente se resiste al otorgamiento del contrato futuro, puedeel beneficiario de la promesa exigir judicialmente la realización del mismo.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO.
La promesa de contrato, termina al otorgarse el contrato futuro.
Puede la misma promesa ser anulada y no producir efectos, bien sea por no constar por escrito, a menos que en este caso se intente y pruebe la acción "pro forma", o por que se haya omitido consignar el plazo o los elementos...
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