Control pequeña constructora

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CASO PRACTICO

CONTROL DE UNA PEQUEÑA EMPRESA CONSTRUCTORA O INMOBILIARIA

EXPLICACIONES PREVIAS:

En este caso práctico vamos a controlar los costos de una pequeña empresa constructora o inmobiliaria.

En mi empresa he desarrollado un manual en el cual una parte está destinada a control presupuestario de tesorería y de costos de obras.
Hay muchas soluciones para resolver esteproblema, la que aquí expongo es la que utilizo, pero lo más importante es comprender como podemos desarrollar un control que por pequeño que sea, nos garantice una información correcta que cumpla todos los requisitos necesarios de predicción y tenga una argumentación lo suficientemente coherente como para que tengamos la seguridad de estar en línea con los más sofisticados sistemas de control.

Son lasempresas más pequeñas en las que un descalabro financiero tiene mayor repercusión, y las que son más sensibles a desviaciones por falta de recursos. Por lo tanto considero que aunque el volumen de dinero que mueve es inferior a una empresa grande, es la empresa pequeña la que debe tomar medidas mas sutiles en sus sistemas de control.

En los casos expuestos hasta la fecha hemos ido realizandogestiones y cálculos respecto a compra de terrenos, gastos de promoción y otras cuestiones que inciden en analizar y calcular beneficios.
Sin embargo estamos acostumbrados, incluso nosotros mismos lo aceptamos, a oír que los planning no se cumplen, que los beneficios no son el esperado etc. Esto es consecuencia de que no podemos saber lo que va a ocurrir, pero si conocemos las desviaciones que seproducen en intervalos muy cortos de tiempo podremos tomar las decisiones pertinentes.

A veces no es suficiente conocer lo que está ocurriendo pues no tiene solución, pero al menos podremos saber porqué esta ocurriendo. Esto puede carecer de importancia para el hecho concreto pero sin embargo es de vital importancia para futuras experiencias pues irán disminuyendo dichas desviaciones.

Lasgrandes empresas destinan gran cantidad de recursos al control de plazos y precios. El volumen de obra que normalmente tienen en ejecución y el gran numero de personas que intervienen, hacen que estos sistemas sean complejos.

Pero si comparamos las diferencias de recursos y de infraestructura de algunas de esas empresas con otras más pequeñas, y que tienen facturaciones muy significativas,podremos comprender que tal vez sea más complicado controlar adecuadamente una empresa pequeña que una grande.

Básicamente ambas estructuras de control han de ser las mismas pero lo suficientemente simplificadas para que puedan ser eficaces.

Como veremos más adelante, es muy conveniente diferenciar las empresas inmobiliarias de las constructoras pues las inmobiliarias suelen tener menospersonal, lo que conlleva a simplificar aun mas los trabajos a realizar de control, y tienen objetivos diferentes, la constructora controla el beneficio o lo que es lo mismo su productividad y competitividad, mientras que la empresa inmobiliaria tendrá su objetivo principal en la rentabilidad que le proporciona el capital aportado como inversión. A los constructores se les puede considerar fabricantesy a los inmobiliarios inversionistas.

Esta última diferencia es fundamental y me ha llevado a modificar básicamente la estructura tanto de análisis como de control que normalmente estamos acostumbrados a ver.

Para comprenderlo empezamos por la formula de Vi=1.38 (Vs+Vc), formula en la que prácticamente están de acuerdo la mayoría de los grandes promotores. Pero esta fórmula solo es válidacuando se cumplen las siguientes condiciones:
-Cuando la financiación externa es del 70%
-La duración de la ejecución está comprendida entre 2 y 3 años
-El beneficio esperado es del 20% con unos gastos generales del 15%.

Con las condiciones anteriores no es necesario separar la rentabilidad de la inversión de la promoción, aunque si es conveniente.

Pero cuando una de las variables...
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