Creditos Hipotecarios

¿Qué es un crédito hipotecario?
Préstamo que otorgan las entidades financieras para financiamiento de bienes raíces contra una garantía hipotecaria. En la garantía hipotecaria la propiedad es ofrecida como fuente de repago en caso que el deudor caiga en insolvencia, es decir, en una incapacidad de pagar su deuda. La hipoteca es el derecho que otorga el deudor a la institución financiera sobre unbien raíz a objeto de garantizar el pago del préstamo.
¿Qué se requiere para la obtención de un crédito?
* Percibir una renta compatible con el dividendo que se va a pagar, este no puede superar el 25% de la renta líquida mensual.
* Tener un nivel de endeudamiento compatible con el crédito que se solicita.
* Demostrar un comportamiento comercial intachable, tanto el solicitantecomo su co-deudor.
* Contar con seguro de incendio ordinario (sin cobertura de sismo y adicionales) y desgravamen (tramitado por la institución).
* Disponer de una tasación de la propiedad, solicitada por la institución financiera a los profesionales que corresponda.
* Haberse realizado un estudio de títulos de la propiedad que abarque por lo menos 10 años, por los profesionales quela institución designe y que hayan encontrado dichos títulos conforme a derecho.
¿Cuáles son los componentes de un crédito hipotecario?
El dividendo es la cuota mensual que paga el deudor por el crédito hipotecario. Éste incluye:
Dividendo sin seguros | Seguros | Total a pagar |
Amortización del capital | Interés | Comisión
(cuando es letra) | Seguro de desgravamen | Seguro deincendio y sismo | |
¿Qué es la Amortización del capital?
Es la cantidad correspondiente al pago del capital prestado. Este componente va variando en el tiempo. En los primeros dividendos, es muy poco lo que se amortiza, la mayor parte del componente del dividendo corresponde a pago de intereses. Al contrario, hacia el final del plazo del crédito, la mayor parte corresponde a amortización delcapital. Por este motivo hay que analizar muy bien si conviene comprar a un plazo largo (20 años) pensando en vender al poco tiempo, ejemplo 3 años.
¿Qué significa pagar intereses?
Es el valor del dinero, y para los créditos hipotecarios se expresa en una tasa real anual (UF más la tasa).

Lo más habitual es que esta tasa sea fija durante todo el período, pero también puede ser mixta ovariable. Si bien la tasa variable puede ser muy ventajosa en un período –por ser muy baja– se debe tener presente que puede variar hasta hacerse claramente inconveniente. Por esta razón, se debe analizar las condiciones de prepago y la tasa máxima a que puede llegar en caso que las condiciones se tornen adversas. En el caso de la tasa mixta, la persona tendrá dos tramos (primeros 3 años y restante) condiferente tasa de interés, en general un primer tramo con tasa baja y un segundo con una tasa más alta, pero a diferencia de la tasa variable, siempre se conocerá desde el inicio el monto del dividendo a pagar, ya que las tasas de interés son conocidas.

A partir de 2001, existe un beneficio tributario que permite descontar de la base imponible, los intereses pagados por concepto de créditoshipotecarios, dependiendo de las condiciones particulares de cada cliente (renta y perfil tributario).
¿A qué se refieren con el dividendo final?
Al monto que se debe pagar mensualmente, por concepto de tasa de interés y seguros asociados.
¿A qué se refieren con tasa fija y tasa variable?
Tasa fija es aquella que, definida al momento de otorgamiento, no cambia durante todo el plazo definidopara el pago del crédito. En la tasa variable, el interés de este tipo de créditos se calcula sobre la base de la Tasa Activa Bancaria (TAB), que es la tasa mínima a la cual los bancos pueden prestar sin perder dinero.

Sobre este valor, los bancos agregan los márgenes que estiman adecuados para cubrir los costos de administración de los créditos, sus riesgos y la ganancia que pretenden...