Derecho de sobreelevacion

DERECHO DE SOBREELEVACÍON Y SUBEDIFICACIÓN

ALGUNAS CONSIDERACONES SOBRE EL DERECHO DE SOBREELEVACIÓN∗


INTRODUCCIÓN
Las posibilidades físicas de ampliar las construcciones en los edificios de propiedad horizontal, sea añadiendo nuevos departamentos, sea mejorando los ya existentes, hace nacer esta figura, relativamente nueva,denominada en forma genérica “sobreelevación”.
Pero se hace necesario aclarar que dicho concepto abarca no sólo la posibilidad de sobreelevar, es decir edificar sobre
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I- EL DERECHO DE SOBREELEVACIÓN:
El derecho de sobreelevación consiste en la prerrogativa otorgada a alguno de los copropietarios o a cualquier tercero,de edificar en una construcción ya dada1 un nuevo departamento o mejorar o ampliar los ya existentes.

FORMAS DE CONSTITUCIÓN:

El derecho de sobreelevación se constituye siempre bajo la forma de un contrato, pudiendo surgir de una reserva reglamentaria (“reserva de sobreelevación”) o de un contrato posterior independiente del reglamento decopropiedad y administración (“contrato de sobreelevación”).

1 Forzosamente esta facultad ha de concederse en edificios ya construidos puesto que la propiedad horizontal sólo se admite en tales supuestos (art. 1, ley 13512).
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a) RESERVA REGLAMENTARIA DE SOBREELEVACIÓN: La reserva en el reglamento de copropiedad y administración generalmente se daen el supuesto de que sea el primitivo dueño quien pretenda sustentar el derecho de sobreelevación; pero nada obsta a que esa reserva sea a favor de alguno de los copropietarios (en general los propietarios de la unidad de propiedad horizontal que por su proximidad con el espacio a utilizar se verán más beneficiados. P.ej. el propietario de la planta baja respecto de sótanos o subsuelos; o elpropietario del último piso respecto de azoteas o nuevas unidades, etc.).

b) CONTRATO POSTERIOR DE SOBREELEVACIÓN: El supuesto de la concesión posterior podría darse respecto de cualquier persona del consorcio o ajena a él, que mediante un contrato con cada uno de los copropietarios (“contrato de sobreelevación”), adquiere el derecho a sobreelevar, integrando elconsorcio una vez efectuada la construcción condicionante. Este contrato podrá instrumentarse en forma privada, pero en tal supuesto sus firmas deberán estar certificadas a los fines de su registración según veremos infra.


II- NATURALEZA JURÍDICA DEL DERECHO DE SOBREELEVACIÓN, NUESTRA OPINIÓN:

Sobre la naturaleza jurídica del derecho desobreelevar existen dos posiciones:

1)- Quienes entienden que es un derecho personal y consecuentemente una vez realizadas las construcciones deberá solicitar su titular la transferencia del dominio de la misma a los copropietarios del edificio. Claro esta, que en razón del devenir del tiempo los titulares de las distintas unidades pueden cambiar este derecho personalnecesariamente tendrá su contra cara en una obligación proterrem, es decir estará obligado a transferirle el dominio todo aquel que asuma la calidad de propietario de una unidad del edificio. Quienes defienden esta posición argumentan que no es derecho real ya que este necesariamente debe tener un asiento material o físico.

2)- Es un derecho real consecuentemente ejercitadicho derecho que se reservo con prescindencia de la voluntad de los demás propietarios, es decir se reserva la posibilidad de participar en la copropiedad. Este derecho real contiene en forma potencial la posibilidad de participar en la copropiedad y esta participación esta sometida a un requisito de eficacia que es la realización de las construcciones.

II- EFECTOS...