Derecho Pretoriano

DERECHOS REALES PRETORIANOS

Llamados así porque tuvieron su origen en la protección dada por el pretor a ciertas relaciones. Se dividen en dos grupos: el de derechos reales de goce, formado por la enfiteusis y la superficie, y el de derechos reales de garantía, formado por el pignus en sus dos variantes: la datio pignoris o prenda y la conventio pignoris o hipoteca.

LA ENFITEUSIS: EVOLUCIÓNLa Enfiteusis es un derecho real transmisible, intervivos y mortis causa, consiste en el más amplio disfrute de un fundo ajeno -concedido por el estado o los municipios en forma permanente siempre que se pagara el canon establecido- e implica en el titular, que es el enfiteuta el cumplimiento de ciertas obligaciones con el dueño de la finca. En concreto el enfiteuta tiene la obligación de nodeteriorar el predio ajeno y de pagar un canon anual.
En el Bajo Imperio, y probablemente desde el III siglo, los emperadores tomaron por costumbre alquilar sus tierras incultas a perpetuidad o a un largo término, con la obligación del colono de cultivarlas y plantarlas.
La institución de la Enfiteusis evolucionó en el sentido de separarse paulatinamente la propiedad del concedente hacia elconcesionario. La primera consagración legal de esta figura data del año 48 d.C. fecha ésta en que se reconoció como derecho real autónomo y quedó reflejado en una constitución del emperador Lenon, recogida en el código de Justiniano.
La enfiteusis procura las mismas ventajas que el usufructo, pero se diferencia en varios puntos:
a) El colono que le disfruta adquiere los frutos por simple separación,como el poseedor de buena fe
b) Tiene la posesión protegida por los interdictos, estando, además, dispensado de suministrar la fianza exigida al usufructuario.
c) Puede transmitirla a sus herederos.
Se diferencia también del usufructo por sus modos de constitución, porque generalmente resulta de un arrendamiento, seguido de cuasi-tradición, como el derecho real de superficie.

Los derechosdel enfiteuta

- Adquirir los frutos de la finca por simple separación.
- Cambiar el cultivo del fundo, dando al fundo un destino diverso.
- Conceder el usufructo sobre el fundo.
- Constituir servidumbres.
- Gravar su derecho, por actos intervivos y mortis causa.
- Es transmisible a los herederos y puede ser cedida.
Para su protección el enfiteuta dispone de una actio in rem utilis contrael poseedor del fundo así como de las acciones confesorio y negatoria en relación con las servidumbres de que goce o con las que se pretenda que esté gravada la finca repetidamente.

Las obligaciones del enfiteuta

- Pagar la renta convenida al dueño, sin derecho a reducción de la misma, por una mala cosecha o por destrucción de una parte del fundo.
- Conservar el fundo en buen estado.
- Pagode los impuestos.
- Notificación al dueño de su propósito de enajenación de su derecho a la enfiteusis.

Extinción de la Enfiteusis

- Por incumplimiento de la obligación de notificación en caso de enajenación.
- Por falta del pago del canon o de los impuestos durante 3 años o bien durante 2 años si se trata de enfiteusis en la cual el dominus era una entidad eclesiástica.
DERECHO DESUPERFICIES

Es un derecho real al pleno disfrute del edificio levantado en suelo ajeno. Este derecho es transmisible tanto intervivos como mortis causa. Su configuración como derecho real es tardía, en época antigua y clásica el dueño de un fundo era también dueño de todo lo que se plantase o construyese en él, conforme al principio solo cedit. Sin embargo había propietarios que no pudiendoconstruir se ponían de acuerdo con otra persona que desease una construcción consintiéndole la edificación y gozar plenamente del edificio así construido.
Las facultades concedidas en favor de esta última persona que es el superficiario no constituía un derecho real sino un derecho de crédito protegido tan solo por las correspondientes acciones personales que nacen del contrato ejercitables únicamente...