Derecho Registral Peruano

dreRuben guevara Manrique
Derecho registral lima – perú 1era edición 1985 pg. 40 – 67
Sistema y técnicas registrales
1. Generalidades
Si tenemos en cuenta que, sistma es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre si, respecto de una ciencia o materia, podemos concluir diciendo que ¨sistema registral¨es el conjunto de normas, reglas oprincipios racionalmente ligados entre si que regulan iuna organización registral determinada.
Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas registrales se denominan por el nombre del país que les dió origen, v.gr. sistema francés, sistema australiano, sistema alemán, inclusive sistema registral peruano, los que serán motivo de análisis posterior. Pero no podemos olvidar que en rigor, no haysistmas puros, porque unos han influido sobre los otros con rasgos de reciprocidad.
Antes de referirnos a estos sistemas registales, veamos primero los diferentes registros o inscripciones en cuanto asu constitución y su eficacia con respecto a terceros, que pueden ser constitutivos y /o declarativos.
La inscripción constitutiva, consiste en que la inscripción es un requisito indispensable para quetenga lugar la transferencia o constitutcion de un derecho real (hipoteca por ejemplo, si esta no se inscribe, aunque se haya elevado a escritura publica, sencillamente no existe garantía real). En consecuencia, en la inscripción constitutiva, gracias a ella queda perfeccionada la transmicion, constituido el derecho real.
La inscripción declarativa se limita a publicar un cambio ya sucedidoindependientemente del registro. En esta inscripción basta el titulo para la transmisión inmobiliaria, es decir el consentimiento. Se le da esta deominacion porque conoce la preexistencia de los derechos reales de los que toma nota para su oportuna publicidady demás efects que establece las leyes.
Entre nosotros, por ejemplo la compra- venta, es declarativa, es decir, basta que el comprador yvendedor se pongan de acuerdo en la cosa y en el precio, tratándose de inmuebles, para que la venta este perfeccionada en cambio, la hipoteca es típicamente constitutiva, pues esta no existe sino está debidamente inscrita en el registro de propiedad inmueble. El solo hecho de haberse elevado a escritura publica la constitución de una hipoteca no quiere decir que exista como garantía real, si, comorepetimos no está inscrita. Oportunmente analisaremos mas extensamente nuestro sistema registral.
En las legislaciones modernas, la institución registral, no solamente cumple fines de mera o simple publicidad o declarativos de los derechos como es el nuestro, sino ue tiene fines mucho mas trascendentes como son de constitución, seguridad y prueba de los mismo, y los registros públicos deben ser unainstitución depurada y perfecta para facilitar el tráfico inmobiliario garantizando cada vez mas el derecho de inscribientes y terceros.
Por otro lado, si damos una mira rtrospectiva al pasado, podemosapreciar que han sido aceptados 3 sistemas importantes, y que son los siguientes:
1°.EL SISTEMA DE LA TRANSCRIPCION: consiste en la sola influencia de lavoluntad individual, para crear, modificar,trnsmitiro extinguir derechos. Sistema conocido también, como el de la clandestinidad, porque las trnsmiciones y adquisiciones de los derechos reales inmobiliarios sujetas a la voluntad materializada en el título, no son conocidas sino, únicamente por los contratantes y carecen totalmente de publicidad.
2°. EL SISTEMA DE LA INSCRIPCION: que tiene como fundamento la inscripción obligatoria en losliobros del registro para crear, modificar, transmistiro extinguir derechos sobre inmuebles. En rigor, la inscripción es el único modo de adquirir los derechos reales.
3°. EL SISTEMA DE LA INMATRICULACION: que tiene como base firme los libros del registro que son los únicos que reflejan la realidad físico – jurídica del inmueble.
TECNICA REGISTRAL
La técnica registral se refiere a la forma o...