Derechos reales pretorianos

LA SUPERFICIE
El estado y las ciudades buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, arrendándolos a perpetuidad o a largos términos a personas que tenían el derecho de elevar allí construcciones y de disfrutarlas mediante un precio llamado pensio o salarium. Este uso fue seguido por los particulares y es con respecto a las casas así edificadassuperficiarias aedes que el pretor menciono en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie.
Según el derecho civil el locatario del suelo de otro no es propietario del edificio que el ha construido, por que el propietario del terreno no es quien tiene la propiedad de la superficie. Por tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario, podíantan solo reclamarle daños e intereses por la acción conducti y si era perturbado por terceros, obtener del propietario la cesión de sus acciones. El pretor juzgo equitativo concederle una protección mas eficaz.
El edicto ofrece, en primer lugar al superficiario un interdicto de superficie para hacerse mantener en posesión. A demás y únicamente en caso de arriendo a perpetuidad a largo termino,el pretor promete darle, después de examen de hechos: a) una acción in rem para hacer valer sus derechos contra todos, aun contra el propietario; b) una excepción contra la rei undicatio del propietario; c) y en fin cualquier otra acción que tuviera necesidad.

CONSTITUCION EXTINCION Y DEFENSA DEL DERECHO DE
SUPERFICIE

La forma de constitución del derecho de superficie fue principalmente elcontrato, pero también podía nacer de una disposición de última voluntad de una adiudicatio o de una usucapio. El superficiario tiene generalmente la obligación de pagar una pensión anual o una suma entregada de una vez al constituirse la superficie; pero ello no es esencial. Cubre también los impuestos. En cambio, goza libremente del edificio y transmite sus derechos prescindiendo de la voluntaddel dueño del fundo sin necesidad de notificárselo. Además del interdicto y de la acción real aludidos, se otorga
al superficiario, como útiles algunas otras acciones.
La superficie puede extinguirse por destrucción total del predio mas no del
edificio ya que se puede reservar el derecho de reconstrucción o se puede extinguir también por transformación, por confusión o adquiriendo la propiedaddel suelo el superficiario o pasando al propietario los derechos de este y por cumplimiento de plazo o condición resolutoria. En resumen podemos decir que la constitución del derecho real de superficie solía hacerse por contrato, en la práctica derivaba de una contrato de arrendamiento hecho a perpetuidad o a plazo; también podía constituirse por compraventa, por disposición testamentaria, pormedio de una “adiudicatio” o por “usucapio”. Normalmente la superficie se extinguía por la pérdida del fundo, do del edificio o de la construcción, pues éstos podían ser reconstruidos; por la llegada del término o de la condición resolutoria fijado por las partes; por confusión.


JUS IN AGRO VECTIGALI:
Los municipios tenían costumbre de arrendar sus tierras a perpetuidad, mediante un censo ovectigal. Estas tierras por este motivo se llaman agrivectigales. Por razón de la perpetuidad de l arriendo, el pretor encontró de utilidad conceder al colono una protección mas eficaz que la acción personal nacida del contrato. Le ofreció una acción in rem y de esta manera fue reconocido un verdadero derecho real en provecho del colono.
Se extingue si el colono cesa de pagar el vegtigal.ENFITEUSIS
En el bajo imperio y probablemente desde el siglo III, los emperadores tomaron por costumbre alquilar sus tierras incultas a perpetuidad o a largos términos, con la obligación para el colono de cultivarla y plantarlas, de donde le viene el nombre de agriemphyteuticarii. A medida que las invaciones de los barbaros y la creciente miseria hacia abandonar el cultivo del suelo, las tierras...