Derechos reales

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1. El derecho real: concepto, caracteres y contenido

El derecho real por excelencia es la propiedad, aunque existen otras facultades que, sobre la misma cosa, pueden ostentar personas distintas del propietario. Ej.- sobre una finca, una persona puede ser propietaria, otra distinta puede tener el usufructo y otra un derecho de servidumbre de paso.

Concepto de derecho real

La denominaciónderecho real proviene del sistema jurídico romano y por tanto del latín, iura in re, esto es, derechos sobre las cosas, y denominaban así a ciertas facultades que recaían sobre los bienes que podían ser ejercitadas por su titular con independencia de quien ostentaba la propiedad.

La concepción clásica ha considerado el derecho real como un poder o un señorío inmediato sobre la cosa que sutitular puede hacer valer frente a cualquiera o erga omnes, es decir, considera únicamente la relación entre el titular del derecho real y la cosa sobre la que recae.

Frente a esta tesis está la llamada tesis obligacionista que considera que las relaciones jurídicas se dan entre personas y no entre personas y cosas, por lo que considera que el derecho real debe conceptuarse resaltando lasrelaciones entre el titular del derecho real y la cosa sobre la que dicho derecho recae.

La doctrina contemporánea ha superado estas diferencias pues en el fondo están afirmando lo mismo, limitándose a resaltar que si, desde el punto de vista interno, el poder del hombre sobre las cosas describe suficientemente la médula de los derechos reales, la eficacia frente a todos (erga omnes) resalta, desde elpunto de vista externo, la posible relación del titular del derecho real con las restantes personas.

Caracteres del derecho real

Las dos características a resaltar del derecho real son la inmediatividad y la eficacia erga omnes.

Cuando hablamos de inmediatividad nos estamos refiriendo al señoría que la persona ejerce de forma directa e inmediata sobre la cosa. Puede ser total o parcial.Es total cuando sólo una persona está legitimada para ejercitar todas las facultades inherentes a la propiedad de la cosa. Es parcial cuando diversas personas ejercitan facultades o tienen atribuidos derechos reales de forma simultánea o compatible (ej.: propiedad, usufructo y servidumbre de paso sobre una misma cosa).

Cuando coexisten derechos reales sobre una misma cosa, hay que distinguirentre la propiedad o derecho real pleno y los demás derechos reales o derechos reales limitados o de derechos en cosa ajena para referirse a todas aquellas facultades que, aunque recaen sobre una misma cosa, son diferentes a la propiedad.

En cuanto a la eficacia erga omnes, se dice que el derecho real es oponible frente a toda la comunidad por lo que podemos calificarlo de derecho general oabsoluto.

Contenido del derecho real

El derecho real está constituido por las siguientes facultades atribuidas a su titular:

1. Facultad de realización directa del interés.- Permite a su titular la realización directa de su interés sin prestación de alguien. En los derechos de uso y disfrute esta facultad consiste en el derecho a poseer la cosa y en los derechos de garantía como la hipoteca,el interés del titular se satisface con la realización de la cosa en caso de impago, a fin de cobrar lo que se le debe.
2. Facultad de exclusión.- Tiene dos aspectos
• Preventivo.- Consiste en evitar que se produzca intromisión o perturbación de terceros. Ej.- Art. 388 reconoce al propietario la facultad de cerrar sus heredades.
• Represivo.- Esta facultad está constituida por las medidastendentes a poner fin a una perturbación o lesión que se ha producido.
3. Facultad de oponer la titularidad real frente a terceros. Ej.- el sucesor en la propiedad de un piso ha de tolerar los usufructos o servidumbres que pesen sobre él.
4. Facultad de persecución.- Atribuye a su titular la posibilidad legal de perseguir la cosa donde esté y de quien la tenga. Ej.- el propietario, a través de la...
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