derechos reales

APROVECHAMIENTO DE LA COSA
• Derechos reales de aprovechamiento en cosa ajena.
Los derechos reales de aprovechamiento comprenden, además de la propiedad (que es el más importante de todos), la copropiedad, posesión, usufructo y superficie. Copropiedad: Propiedad de un mismo bien que no está materialmente dividido y que puede pertenecer a varias personas, por cuotas o en común (art. 161),también se le conoce como: modalidad del derecho de propiedad, con pluralidad de sujetos con relación a un mismo objeto.
Tiene su génesis en el Derecho Romano y el Derecho Germano: Copropiedad por cuotas y copropiedad en mano común.
1. La copropiedad por cuotas: características. (es regulada por el CC., art 161, 162 al 168)
Es la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios dela cosa, sufrir las cargas y obtener parte de ella cuando se divida. El derecho de cada copropietario recae sobre cada molécula de la cosa.
La cosa puede ser materialmente divisible o no de acuerdo con su destino socioeconómico y legalidad mientras que la copropiedad como situación jurídica siempre será divisible “Ningún copropietario está obligado a permanecer en la copropiedad. Cada uno puedepedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
La cuota representa una porción o parte dentro del valor total de la cosa y puede señalarse en valores porcentuales o en sumas de dinero. La cuota es un objeto de la relación jurídica civil que no es un bien material o corporal es un bien sobre el cual se actúa de modo idéntico a las cosas corporales. Consultar, art.162.1 CC
Loscopropietarios tienen derecho a usar el bien, pero esta facultad que puede ser ejercitada por todos al mismo tiempo está limitada: cada uno de ellos tiene derechos y obligaciones en proporción a su respectiva cuota, y puede disponer de la parte que le corresponde sin el consentimiento de los demás. Así podrán enajenar el objeto de su propiedad, pero si uno de ellos pretende enajenar su parte a un tercero,debe ofrecerla en las mismas condiciones a los demás partícipes, que tienen derecho de tanteo y retracto para subrogarse en el lugar y grado del adquiriente cuando no se les ha hecho la oferta de venta y ésta se ha efectuado (artículo 163). Si 2 ó más de los otros copartícipes tienen interés en la compra, los derechos de tanteo y retracto se ejercen a prorrata, según las cuotas de cada uno.
Lacopropiedad se manifiesta al requerir el Código para su realización, el consentimiento de la mayoría de los copropietarios, y en su defecto, la autoridad competente, a instancia de parte, resuelve lo que corresponda, incluso nombrar un administrador (artículo 164).
• La cosa indivisa y las facultades del dueño.
Facultades de administración sobre la cosa común. Son facultades de administración lasdestinadas al mantenimiento, conservación y aprovechamiento de la cosa común. Ejemplo: contratar reparaciones menores, realizar labores de jardinería, limpieza o reparación de redes de electricidad u otras comodidades.
Para tomar decisiones sobre administración de la cosa común se toma como base el criterio de la mayoría de los condómines según el valor de sus cuotas, ya sea de modo voluntario ocuando es instada la intervención de la autoridad jurisdiccional.
-Las facultades de dominio sobre la cosa común. Art. 169 y C. F.
Facultades de dominio son facultades que exceden la administración, ejemplo: los actos dispositivos que tiene por objeto la cosa indivisa como la destrucción de la cosa común o de su transformación sea para mejorarla o menoscabarla, también de la enajenación total oparcial y de la constitución de gravámenes sobre la cosa indivisa Un acto dispositivo sobre la cosa común indivisa realizado sin el consentimiento unánime de los condómines o sin el de la autoridad competente podría ser considerado un acto nulo.
• La liquidación de la copropiedad por cuotas: división de la cosa, liquidación de las cuotas:
-Reglas de liquidación de la copropiedad.
Se...