Derechos Reales

derechos realesDERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA
(IURA IN RE ALIENA)
Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un
derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garantia.
Entre los primeros tenemos a las oervídumbres, la enfiteusis y la superñcír
los segundos están representados por la prenday la hipoteca.
1. Derechos reales de goce
A. Las servidumbres
La servidumbre concede el derecho a usar o disfrutar de una cosa, respetando
siempre la propiedad, que sólo se encuentra gravada y sufre limitaciones, las cuales estarán al servicio del titular de la servidumbre. En otras palabras, al crearse una servidumbre sobre un derecho de propiedad, el propietario estará
transfiriendo el iusutendi y el ius fruendi de la propiedad, mas nunca el ius abutendi. De esta manera, las servidumbres estarán, según el caso, limitadas, ya que
el derecho de propiedad subsiste. Por tanto, el derecho real de servidumbre concede facultades precisas y concretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad.
En conclusión, las servidumbres son derechos reales de goce limitados en
sucontenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o
sólo con miras a favorecer a un sujeto determinado. En el primer caso estaremos en presencia de las servidumbres reales o prediales; en el segundo, ante las
servidumbres personales.
Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden
enajenarse ni heredarse. Por su parte, las servidumbres prediales soninseparables del inmueble al que favorecen, no importando quién sea el propietario, y nunca se podrán transferir independientemente de él; durarán tanto tiempo como
éstesubsista. Por el contrario, las servidumbres personales se extinguen al morir el titular, y el tiempo máximo que pueden durar será el que corresponda a su
vida.
a. Constitución y extinción de las servidumbres
Las servidumbresse podían constituir de la siguiente manera:
1. Mancipatio.Derechos reales 131
2. In iure cessia.
3. Por reserva, cuando se vendía un inmueble y el vendedorse reservaba una
servidumbre sobre él, en favor de otro inmueble que le pertenecía.
4. Por legado.
5. Por adiudicatia.
6. Por usucapia.
7. Por convenio entre los interesados.
Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos:
1.Pérdida de cualquiera de los inmuebles.
2. Por confusión o consolidación; esto es, que se reunieran en la misma persona la titularidad del derecho de propiedad y de la servidumbre.
3. Por renuncia del titular.
4. Por el no uso.
b. Protección de las servidumbres
La acción que protegía al derecho real de servidumbre es la actia canfessaria.
Creada a imagen de la reivindicatia, se le otorgaba altitular de cualquiera de las
servidumbres en contra de cualquier tercero que impidiera el ejercicio de su derecho, especialmente el propietario de la cosa sobre la cual pesaba el gravamen.
c. Servidumbres reales a prediales
Sabemos que éstas consisten en un derecho que va a ejercer el titular de un predio sobre un inmueble aj eno, porlo cual será necesario que los predíos sean vecinos y lospropietarios diferentes; al predio que obtiene las ventajas se le denomina
fundo dominante, mientras que el que soporta la servidumbre se conoce como
fundo sirviente.
Este tipo de servidumbres se divide en servidumbres rurales y servidumbres urbanas.
Cabe la salvedad de que los romanos entendían por urbano todo edíficio que
estuviese construido en la ciudad o en el campo, y por rustico todoterreno no
construido; la naturaleza de la servidumbre se calificaba de acuerdo con las características del fundo dominante.
Las principales servidumbres rurales son:
• De paso; esto es, el hecho de permitir circular por el fundo sirviente, según las necesidades del fundo dominante, lo que trae como consecuencia
la diferencia en el tipo de servidumbre de paso, bien fuese para carro, bestias o...