Divisibilidad de la hipoteca

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LA DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA
Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL


Autor: Gustavo A. Romero T.

Para poder explicar el tema central de nuestro estudio, he considerado importante efectuar una pequeña reseña histórica de estas dos instituciones con el propósito de entender para algunos y de recordar para otros su origen y significado con el fin de que con su confluencia podamos llegar aconclusiones válidas, las cuales nos permitan desentrañar las aparentes contradicciones que en uno y otro sentido pueda enervar la legislación colombiana.

1.- Antecedentes Históricos de la Copropiedad.-

No es fácil en la historia encontrar antecedentes a cerca del nacimiento de la propiedad horizontal, aun cuando existen algunas referencias, por cuanto en la antigüedad está probado que en algunasciudades de esa época, habían casas de más de un piso. Por ejemplo Auguste Choisky en su obra Historia de la Arquitectura señala “ Las casas de Pompeya son las de una ciudad de provincia donde el terreno tiene poco valor, la mayoría no tiene sino un piso, a lo sumo, dos. En Roma en donde el terrero es caro, ello era diferente, Los textos del Código de Teodocio implican, al menos en el siglo IV, casasde cuatro pisos que se avanzan, como las de Pompeya, sobre la vía pública, en saledizos “progresivos” .

También se ha dicho por algunos historiadores, que en la antigua Babilonia existían antecedentes de una sola casa con dos propietarios, lo cual se cita en un acta de la época de Inmenorum, rey de Sippar. En Grecia al igual que en Babilonia se tiene constancia de la existencia de lautilización de diversos pisos por varios propietarios.

A pesar de esos antecedentes generales, lo que nos interesa determinar es si existía un reconocimiento legal a la posibilidad de que los pisos o departamentos de una misma edificación pudieran tener varios propietarios. Conforme con lo anterior, por algunos se ha considerado como antecedente la ley Icilia (298 a.c.) según la cual en Roma seautorizó a los plebeyos para que construyeran casas en plantas múltiples sobre el monte Aventino. En respaldo de esta tesis se cita a PAPINIANO que dice “ Tenía uno dos casas que tenían un mismo techo y las legó a dos personas y lo dije, por que me parecía lo más cierto, que el techo pudiera ser de los dos....”, pero aquí es mas probable que la referencia fuera a la división vertical y no a lahorizontal, pero no se puede en forma tajante afirmarlo, pues existe tanto el Código Sirio-Romano y muchos documentos egipcios que evidencian que esta forma de propiedad se practicaba en el Imperio de Oriente.

En la edad media se encuentran los antecedentes en algunas ordenanzas de ciudades italianas y francesas que reglamentan la institución en forma interesante. Los hermanos Mazeaud señalan “ Antes dela revolución Francesa la copropiedad por pisos, no era usual sino en Grenoble, por que la ciudad encerrada, entre dos torrentes, carecía de espacio y obligaba a la construcción de varios pisos, de elevado costo; en Rennes, porque a consecuencia de un incendio, que devastó a la población en el siglo XVIII, los propietarios urbanos, malparados por el siniestro tuvieron que reunirse para construirmediante gastos en común”. Todo lo cual revirtió en una breve disposición contenida en el Código de Napoleón como lo fue el artículo 664, el cual se limitó a regular, a falta de convención, la carga de la construcción y de las reparaciones de las diversas partes del inmueble.

En nuestra época moderna tenemos como antecedentes en Francia la ley del 28 de Junio de 1.938 modificada por eldecreto ley del 29 de noviembre de 1939 y completada por la ley del 4 de febrero de 1.943 etc. En Chile encontramos la ley 6.701 de agosto 16 de 1.937, el decreto 5.632 de Diciembre 5 de 1.953, etc. También encontramos el artículo 208 del C.C. del Japón; España en el 396; Perú en el 855; Ecuador en el 846; Venezuela en los 683 y 684; México en el 951; Italia en Decreto de 1.934; Brasil en decreto No....
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