Economía del suelo urbano

Introducción a la economía del suelo.
Aspectos económicos.
Dentro de las decisiones de localización que se toman en la ciudad, se puede reducir a una sola, la búsqueda de beneficios (o satisfacción). Hablando de las unidades económicas que persiguen maximizar su beneficio, no solo económico, sino en términos de seguridad y funcionalidad; las unidades familiares actúan de manera similar, yaque en sus decisiones de localización también buscan el máximo de satisfacción, en ambos aspectos va implícita la minimización de costos, de externalidades negativas.
A excepción del gobierno, todos los actores urbanos buscan apropiarse del máximo de beneficios-satisfacción que ofrecen las alternativas de localización a un mínimo costos-externalidades. El mercado del suelo, es la asignacióna la cual acuden los actores a participar en la subasta por las mejores localizaciones que sean capaces de pagar.
Como la capacidad entre los distintos actores es muy distinta, se tiene como resultado un arreglo territorial de las diversas actividades, en las que algunas se pueden apoderar de los mejores sitios y otras tiene que relegarse a las peores zonas en términos de costos oexternalidades negativas.

No todos los actores son capaces de insertarse en el juego del mercado y quedan fuera de la posibilidad de acceder a la ciudad bajo estos mecanismos. Los actores que no logran los mínimos de eficiencia para competir con otras actividades o de familias cuyos ingresos no les permiten obtener un espacio en la ciudad, da lugar a mecanismos paralelos de acceso al suelo, entrelos que destacan los mercados informales.

Los gobiernos (en especial los locales) son los responsables de intervenir para lograr mejores y más equitativas condiciones de acceso al suelo, a través de implantar una serie de reglas de operación de este mercado.

La naturaleza del bien suelo.

El suelo es un bien de características muy particulares que condicionan mucho la lógica de sumercado y los mecanismos de asignación entre los diferentes actores.

En primer lugar, es un bien indispensable, no es posible ninguna actividad, incluyendo la residencia, sin alguna forma de acceso al suelo. Es un hecho de que los avances en tecnología, en especial de comunicación y transporte, han liberado a muchas actividades de las presiones de localización, pero nunca y a ninguna, dela necesidad de acceso al espacio.

Esta liberación ha tenido un resultado distinto al esperado; el avance tecnológico en comunicación y transporte a escala de la red de ciudades debería haber sido el de generar al menos dos tendencias: la dispersión de las actividades urbanas en más ciudades y el alejamiento de las grandes urbes congestionadas y/o riesgosas. En cambio lo que ha provocadoha sido una concentración de actividades y una especialización de ciudades. Por ejemplo, el control a distancia de las actividades industriales ha concentrado las actividades relacionadas con las decisiones financieras y de mercado en menos ciudades que antes, de allí que ciudades como Tokio, Londres y Nueva York se han vuelto ciudades con una gran demanda por oficinas corporativas y todos los usosdel suelo que lo acompañan.

Por otro lado, estas ciudades presentan desventajas ambientales o sociales y no por ello no han visto disminuida su atracción. En nuestro país un patrón similar se puede observar, con el cierre de oficinas corporativas bancarias de muchas de las ciudades medias y su concentración en la Ciudad de México.

Esto explica ciertos patrones de segregaciónsocio-espacial con la especialización de zona por usos del suelo. La población de altos ingresos, que es la que tiene mayor acceso a la tecnología de la movilidad y la comunicación ha tendido a concentrarse en zonas específicas del espacio urbano.

La falta de acceso a dicha tecnología se enmarca dentro de un proceso más amplio que es el de la falta de acceso a redes de infraestructura urbana...