El comprador en subasta

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El comprador en subasta judicial y las deudas anteriores

Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13.512 (arts. 8 y 17). Quien puede liberarse por el abandono, pues por deudas anteriores sólo responde con la cosa, es el adquirente, aunque ese abandono no cubra las deudas ni las expensas devengadas durante su titularidad (art. 3266 del Código Civil). Lo que ocurre es que la ley de propiedadhorizontal tuvo que incluir expresamente esta disposición, para asimilar ala deuda por expensas a la de impuestos, tasas y contribuciones, pues al ser una deuda privada, no la alcanzaba el indicado carácter, efecto propio de las restricciones y límites al dominio privado en interés público.

El art. 398 del Código Procesal contiene el rudimento o antecedente de la ley 22.427. La ley 24.441complementó las disposiciones procedimentales, agregando al consorcio de propiedad horizontal en la normativa, se trate tanto de subasta extrajudicial, como judicial hipotecaria. Así los arts. 56 y 79 (este último modificatorio del art. 598 del Código Procesal) indican que el acreedor podrá requerir la liquidación de las deudas que existan sobre el inmueble en concepto de expensas de la propiedadhorizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez días hábiles desde la recepción de la solicitud, se podrá subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Con ello, la negligencia del consorcio se equipara a la de los organismos públicos, quedando clara la responsabilidad del adquirente pordeudas anteriores. Esta interpretación que, por otra parte, concuerda con el sentido de aquel dispositivo legal, puesto que si no resultaría absurdo rematar una propiedad como libre de deudas cuando la certificación no se emite en término y adoptar análogo temperamento para el supuesto contrario, esto es, cuando la certificación se expide en tiempo oportuno.

Por otra parte, la ordenanza fiscalmunicipal vigente en la ciudad de Buenos Aires (t.o. 1998, sus antecedentes legislaron en forma similar) dedica su Título III a contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Aceras. El Capítulo I indica que son responsables de los tributos los titulares de dominio, los usufructuarios y los poseedores a título de dueño (art. 167, 2 párrafo). También la ley 13.577 o LeyOrgánica para la Administración General de Obras Sanitarias de la Nación, dispuso en su art. 35 que "Todo inmueble ubicado en las zonas dotadas de servicio, aún cuando carezca de instalaciones domiciliarias estará obligado a abonar las cuotas que correspondan con arreglo a las tarifas. Este pago será obligatorio también para los inmuebles que estén desocupados..." existieron diversasmodificaciones por leyes 14.160, 18.593, 20.324, 20.686 y 21.066, más no en lo sustancial, sin que la privatización del servicio le haya quitado la naturaleza de tasa a dicha prestación (conf. ley 23.696 y decretos 992/92 y 787/93).

Estas no9rmas indudablemente aluden a deudas, exigibles contra el propietario de la cosa, quienquiera que éste fuera. Despejada así la cuestión relativa a la naturalezaambulatoria de este tipo de deudas, resta ponderar que no existe norma alguna que indique que la subasta libera al inmueble de toda deuda anterior (conf. Highton, Elena I., ‘Juicio Hipotecario", tomo 3, página 147), lo que tampoco podría suceder por la transferencia de los embargos al precio. Es que una cosa es la posición del acreedor que embarga un bien de sus deudor y otra diversa es la del acreedorque tiene une pretensión por una relación directa con la cosa, en cuyo caso, la facultad no depende del embargo. Cierto tipo de acreedores tienen derecho sobre la cosa, independientemente de que hayan hecho juicio o no, más allá de que hayan o no embargado el inmueble. En todo caso, no puede prevalecer una norma procesal de subrogación real de las cautelares al precio de compra (art. 588 del...
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