El método de los valores tipologicos

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E L M ÉTODO

DE LOS

V ALORES TIPOLÓGICOS (MVT). I DEAS

PARA UN MÉTODO Revista de

Geografía Norte Grande, 39: 39-58 (2008) 39

DE IDENTIFICACIÓN Y DE PREVALORACIÓN CUALITATIVA DE ÁREAS A URBANIZAR

El Método de los Valores Tipológicos (MVT). Ideas para un método de identificación y de prevaloración cualitativa de áreas a urbanizar1
Rodrigo Vidal Rojas2

RESUMEN
Los estudios deurbanistas, geógrafos, economistas y sociólogos, como también la experiencia acumulada de los promotores inmobiliarios y de los tasadores de propiedades, permiten identificar y construir una importante cantidad de datos, respecto de predios urbanos y de predios urbanizables. Durante la investigación que funda este texto, fueron analizados una importante cantidad de esos datos, lo que nos permitióconstruir parámetros que expresan cualidades específicas del suelo urbano: orientación, nivel de seguridad, accesibilidad, etc. En total, se elaboraron 22 parámetros. Este texto propone un método de tratamiento de esos parámetros, con la finalidad de obtener una prevaloración cualitativa de futuros predios a urbanizar. Esta prevaloración puede constituir una importante herramienta prospectiva deplanificación de las inversiones en suelo urbanizable por parte del Estado. Palabras clave: Suelo urbano, método de valoración, parámetros de urbanización.

ABSTRACT
The studies of city planners, geographers, economists and sociologists, including the comprehensive experience of real estate promoters, bring us to hand an important and relevant amount of data; respect the urban land market withtheir availabilities. The research that supports this paper has had the opportunity to analyze all this available data. This permitted us to identify parameters that express qualities values for this urban land availability: like orientation, level of security, accessibility and others. Altogether, we are considering 22 parameters. This paper proposes a methodology of analysis of those parameterswith the purpose of obtaining future urban land availability. This validation will constitute an important urban growth prospective tool for state investment planning. Key words: Urban land market, methodology, parameters of urbanization.

1

Artículo recibido el 11 de abril de 2007 y aceptado el 2 de enero de 2008. Este es el tercer artículo que surge de la investigación titulada Modelacióncomputacional del impacto del poblamiento de las zonas periurbanas por grupos de ingreso medio-alto sobre el valor y el destino del suelo de reserva en el Gran Santiago, que se desarrolló con financiamiento de la

2

Dirección de Investigación Científica y Tecnológica (DICYT) de la Universidad de Santiago de Chile. Arquitecto, Máster en Ciencias Sociales, Máster en Diseño Urbano y OrdenamientoTerritorial, Doctor en Geografía Urbana, profesor e investigador Escuela de Arquitectura, Universidad de Santiago de Chile (Chile). E-mail: rvidal@usach.cl

40

R E V I S TA

DE

GEOGRAFÍA NORTE GRANDE

La expansión física es una característica innata de la ciudad (Geddes, 1915). Esta expansión responde históricamente a la acción del Estado y de las municipalidades para proveer viviendasocial y desarrollar la industria en suelos de bajo precio, pero de manera central es una consecuencia de las acciones de inversión por parte de los promotores inmobiliarios privados. Esta política de desarrollo periurbano aparece bien fundada sobre varios fenómenos complementarios que adquieren toda su fuerza a partir de la segunda mitad del siglo XX en Europa y durante los últimos 25 años enChile: los precios relativamente bajos del suelo, la disponibilidad de suelo, el desarrollo del transporte individual, entre otros (Bigot, 1994: 51). Esta expansión se produce siguiendo invariablemente los mismos patrones que provocan siempre los mismos efectos: disminución de suelo agrícola, encarecimiento de los costos y tiempos de transporte, agravamiento de la crisis ambiental producto del...
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