El procedimiento registral en el peru

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PROCEDIMIENTO REGISTRAL Y DOCUM1ENTO PÚBLICO
Nota crítica contra el simplismo argumentativo de ampararse en un reglamento registral

OSCAR ESCATE CABREL
Abogado de la UNMSM, con estudios de maestría en
derecho civil y comercial. Profesor de Derecho Registral y Notarial de la Secciones de Postgrado y Pre-grado de la UIGV y UTP. Ex – Vocal del TribunalRegistral.
Ponencia Presentada en el Seminario “El Registro de la propiedad, el registro mercantil y la escritura pública: Instrumentos de mercado” llevado a cabo en el Centro de Formaciòn de la Cooperaciòn Española en Guatemala, del 06 al 10 de Setiembre de 2010.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral está basado en la existencia de un documentopúblico, por lo que toda la realidad que tiene el registrador en sus manos está circunscrita al papel, y fuera de ello no hay nada más que buscar. Si la frase trillada en el proceso judicial dice: “lo que no está en el expediente no es de este mundo”; en el ámbito registral la limitación es mucho mayor: “lo que no está en el documento público no es de este mundo”. Esta situación conlleva que elprocedimiento registral sea de carácter tan especial con respecto a los otros procedimientos administrativos, de los que se diferencia nítidamente.

Aquí algunas diferencias saltantes que vale la pena resaltar entre el registral-administrativo y el puro-administrativo:

i) En el registral no hay libertad de prueba, pues el registrador solamente accede a la petición del usuario cuando elacto está documentado en la forma prevista por la ley (art. 2010 CC). Por el contrario, en el administrativo puro se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista esa limitación (artículos 163.1 y 166 Ley 27444).

ii) En el procedimiento registral no opera el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio razonado, pues en él simplemente debe cumplirsecon el documento público requerido (art. 2010 CC)[1]. Hay aquí una rigidez probatoria absoluta o una tasación de la prueba, por lo que no se admite sustitutos o subsidiarios a la prueba documental, o incluso no se acepta que se le rechace a pesar de existir evidencias incontrastables en contra del documento[2]. Esa es la razón, por ejemplo, que un título pueda inscribirse sin problemas a pesar queuno de los contratantes afirme fundadamente que su firma es falsificada, ya que en este caso se privilegia exclusivamente la prueba documental pública por sobre cualquier otro medio de prueba. En cambio, en el procedimiento administrativo normalmente se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a criterios inflexibles (art. 6.1 Ley 27444).

iii) En elprocedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que toda inscripción requiere la rogación o instancia de parte interesada (art. 2011 CC). En cambio, un gran porcentaje de los procedimientos administrativos pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego el interés público (art. 103 Ley 27444). La diferencia se sustenta en que el documento contiene un acto jurídico del derechoprivado que pertenece a la esfera de los particulares que intervienen en él; por tanto, solo a ellos, o a sus representantes voluntarios o legales, les corresponde llevar a cabo la instancia de registración.

iv) En el registral no hay citación a los terceros que puedan afectarse con el acto. La razón de ello es muy simple: si existe un documento público entonces se reputa que el acto constaen forma fehaciente y, por tanto, los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse después de la inscripción. Aquí opera un adagio similar al “solve et repete”, esto es: “primero se inscribe y luego se reclama”. Sin embargo, en el administrativo puro sí caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el trámite si existe el riesgo de afectar a terceros (arts. 51.2 y 60 Ley 27444). Una vez...
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