El saneamiento por evicción

EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

Resumen.- Las obligaciones principales del vendedor, derivadas de la perfección de un contrato de compraventa, consisten en entregar la cosa vendida y conservarla con la diligencia propia de una buen padre de familia y prestar la garantía de saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos.

Por medio de la obligación de saneamiento por evicción el vendedorresponderá frente al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Al desarrollo de esta obligación dedicamos este artículo.

I.- Concepto de la obligación de saneamiento por evicción

El término evicción procede del latín evincere y significa vencer en juicio. La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad de la cosa comprada, que pasa a serpropiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia judicial firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa. Así se expresa el artículo 1475 del CC:

“Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado enel contrato.”

Así se expresa la STS de 17 de julio de 2007 sobre el concepto de evicción:

“(…) Dispone el artículo 1.474 del Código Civil que, en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461 , el vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, lo que viene a integrar el llamado saneamiento por evicción (vencimiento) en cuya virtud el vendedorresulta obligado a responder de sus consecuencias frente al comprador que se ve privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (artículo 1.475 del Código Civil ) con los efectos que el propio código señala (artículos 1.478 y 1.479 ). De ello resulta que cualquier privación que sufra el comprador, sea total o parcial, de la cosaadquirida por compraventa dará lugar a la obligación de sanear por parte del vendedor, salvo que ello ocurra en virtud de un derecho que sea posterior a la celebración de la compraventa (…)” F.J. Tercero.

La regulación legal del saneamiento por evicción se encuentra en los artículos 1475 a 1483 del Código Civil. Para que surja la obligación de saneamiento a cargo del vendedor es requisito necesarioque la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, tal como expresa a sensus contrario el artículo 1481 “(…) faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.” La relevancia de esta notificación se justifica en la posibilidad de que el vendedor aporte los medios de prueba necesarios contra la reclamación del tercero, actuando así como una especiede coadyuvante del comprador.

Esta notificación debe realizarse de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, por remisión del artículo 1482 del CC, para los casos de emplazamientos de la demanda (artículos 149 y ss. de la Lec). El referido artículo 1482 del CC concede al comprador la facultad de solicitar la notificación al vendedor dentro del plazo previsto para lacontestación de la demanda (veinte días de conformidad con el artículo 404 de la Lec). Hasta que el vendedor no conteste la demanda el plazo de contestación del comprador permanecer en suspenso.

En cuanto al plazo de prescripción de la acción de evicción es el de quince años, por mor del artículo 1964 del CC, tal como se señala en la referida STS de 17 de julio de 2007 al dispone que:

“(…)que los plazos de caducidad para el ejercicio de las acciones de saneamiento vienen referidos en el Código Civil a los supuestos de defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida y al previsto en el artículo 1.483 , que se refiere a las cargas o servidumbres no aparentes que afecten a la finca vendida y no hubieren sido mencionados en la escritura; supuestos distintos al de saneamiento por...