El sector inmobiliario en españa

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ALGUNAS ALTERNATIVAS PARA EL
SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA

I. DIAGNÓSTICO

El sector inmobiliario en España ha acumulado, desde 2006, un enorme stock de viviendas terminadas sin vender, que se estima en unas 1,04 millones de viviendas en España y 190 mil en Andalucía a finales de 2010. Esta acumulación de viviendas está teniendo un doble impacto sobre la economía española; por un lado,la dificultad para absorber (vender/alquilar) el stock actual implica la “no entrada” de flujos de caja en las empresas del sector inmobiliario (y financiero), con las consiguientes dificultades de liquidez y solvencia y, por otro, el abultado stock es una de las causas principales de la paralización del subsector residencial que, evidentemente, no encuentra incentivos para producir nuevasviviendas.

La acumulación observada en el stock de vivienda ha estado más relacionada con la percepción especulativa que el propio sector ha tenido del bien que producía, es decir, había que producir cuanto más mejor, ya que todo se vendía y siempre más caro, que al propio comportamiento de la demanda final (no de la intermedia o especulativa que adquiría el derecho de compra para revendérselo aotros), que según la estadística de transmisiones inmobiliarias de vivienda nueva del Ministerio de Fomento se ha mantenido entre unas 300 y 400 mil viviendas en el período 2005-2009, es decir, en torno a la mitad de la producción contabilizada en dichos años.

Las causas de este comportamiento irracional de los productores ha sido la facilidad de acceso al crédito, el bajo coste de este y, enprincipio, el reducido riesgo de la inversión, ya que los recursos propios invertidos eran prácticamente nulos.

|Evolución del stock de vivienda nueva en Andalucía |
| |Vendidas |Terminadas |Stock año |Stock acumulado |
|2006 |66.837 |133.185|66.348 |66.348 |
|2007 |85.327 |128.450 |43.123 |109.471 |
|2008 |67.760 |119.142 |51.382 |160.853 |
|2009 |44.887 |69.848 |24.961 |185.814|
|2010 |48.140 |52.565 |4.425 |190.239 |
| |
| |
|Nota: Para 2010 se han estimado tanto lasviviendas vendidas como terminadas. Se considera que a 1 de enero de |
|2006 el stock es cero. |
|Fuente: Analistas Económicos de Andalucía a partir del Ministerio de Fomento e INE. |

A pesar de la debilidad de la demanda desde mediados de 2008, la producción de viviendas, aunquemenor, ha seguido manteniendo unos niveles superiores a la demanda existente, lo que ha propiciado que siga creciendo el stock, aunque a menor ritmo que en años anteriores. La serie que se recoge en el cuadro, vaticina que en 2011 podría empezar a reducirse lentamente el stock (es pronto para saber cuál puede ser la intensidad del ajuste).

Las causas de la persistencia del stock y la incapacidadpara que se reduzca con mayor intensidad pueden encontrarse en una demanda débil tanto de la vivienda para uso habitual como de inversión, y en la falta de alternativas adecuadas al acceso a la vivienda (reducida oferta para el alquiler frente a la compra). Se pueden señalar algunos elementos que han propiciado lo anterior:

Para ambas tipologías de demanda:
➢ Percepción generalizada...
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