Enfiteusis

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DEFINICION DE ENFITEUSIS
Conviene con el usufructo en conceder el fruto y la utilidad de la cosa ajena mas se diferencia con él, en que el enfiteusis es acerca de bienes inmuebles, y el usufructo es acerca de éstos y de los muebles: y también en que el usufructo se finalice con la muerte del usufructuario. Mas no en el enfiteusis con la del enfiteuta; y últimamente en que el usufructo nopuede transferirse a otro, y su la enfiteusis con consulta del dueño directo

Por derecho real entendemos el que es inherente a la cosa no al sujeto, de modo que no se extingue con la muerte del que la posee, sino que siempre subsiste en ella, cualquiera que sea la persona a la que la misma se transfiere, como por ejemplo el dominio, el censo, la servidumbre y la hipoteca. Es dentro de estosconsiderados derechos reales donde siempre resultara adecuado clasificar la enfiteusis puesto que consiste en la ``enajenación del dominio útil de alguna posesión mediante un canon anual que se paga al enajenante, quien conserva el dominio directo. es decir un contrato en virtud del cual el dueño de una cosa raíz cede a otro su goce para siempre o para largo tiempo con la carga de un canon, censo,pension o redito anual que se reserva sobre ella en señal de su dominio directo´´

También la podemos entender según Legon como ``el derecho real en cuya virtud, a perpetuidad o a muy largo plazo, se puede gozar del fundo ajeno de la manera mas completa, mientras se abone una renta anual llamada canon´´
El derecho real del enfiteuta como el del superficiario puede transmitirse pos mortem o intervivos , en este caso, para la enfiteusis se debe dar aviso al dueño del terreno, pudiendo este ejercitar un derecho de preferencia sobre la cosa o el pago del dos por ciento del precio de la venta del bien

El derecho de enfiteusis confiere al enfiteuta los mismos derechos que a un propietario sobre un fondo rustico, mediante el pago de un canon anual. El origen de la enfiteusis esta en lasconquistas romanas, que al ir conquistando tierras no les daba tiempo a asimilarlas todas, por lo que las alquilaban, en un principio durante 5 años, aumentandose posteriormente a 100 años. En el s. V se considero a la enfiteusis como un contrato, no como un arrendamiento ni compraventa, y en s. VI como un derecho real. En grecia y en los pueblos orientales, también se encontraron vestigios de losprimeros contratos de enfiteusis según lo acreditan, en opinión para algunos tratadistas, las tablas de bronce de Heraclea y Mylasa en el siglo III a. de c. etc...

para entender la historia de la enfiteusis según simoncelli se deben de tener en cuenta dos puntos de vista decisivos. El primero la distinción entre la figura de institución publica que frecuentemente asume, de aquella otra que tienecomo contrato de derecho privado,ya que el confundir ambos aspectos ha sido causa de apreciaciones erróneas y de leyes inadecuadas. El segundo punto es relativo a la necesidad de poner de relieve mas que los lineamientos económicos, los jurídicos para no confundir la semejanza exterior que nace de la intima estructura de sus relaciones.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ENFITEUTA

La situación delenfiteuta era análoga a la del propietario: adquiere los frutos por simple separación, puede cambiar el cultivo del fundo, dar a este destino diverso, conceder el usufructo etc...

Sus obligaciones
- pagar la renta convenida al dueño del fundo, sin derecho a la reclamación por mala cosecha o destrucción de una parte del fundo

- conservarlo en buen estado

- pagar los impuestos yentregar al propietario los justificantes

- notificar al dueño su propósito de enajenar su derecho de enfiteusis a fin de que, si lo desea, pueda ejercitar la facultad que le corresponde de adquirirlo dentro de un plazo de dos meses

- si el dueño no ejercita su derecho, debe abonarle el 2% del precio de venta

CARACTERISTICAS DE LA ENFITEUSIS

a) elementos formales, personales y reales...
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