Evaluación de proyectos inmobiliarios

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Evaluación de Proyectos Inmobiliarios 
Los diez elementos fundamentales a tener en cuenta a la hora de analizar la factibilidad de un desarrollo inmobiliario, resumidos de forma amena y sencilla son los siguientes:

1 – RECORDAR QUE ES UN PROYECTO – UNA ESTIMACION DEL FUTURO 2 – CONFECCIONAR UN BUSINESS PLAN INMOBILIARIO 3 – DETERMINAR LAS FORTALEZAS, LAS OPORTUNIDADES, LAS DEBILIDADES Y LASAMENAZAS 4 – EVALUAR EN TERMINOS FINANCIEROS Y NO ECONOMICOS 5 - TENER EN CUENTA EL VALOR TIEMPO DEL DINERO 6 – IMPUTAR ADECUADAMENTE EN EL TIEMPO LOS INGRESOS Y LOS EGRESOS 7 – CONSIDERAR LA INFLUENCIA DE LOS IMPUESTOS Y DE LA INFLACION 8 – ANALIZAR PRIMERO CON CAPITAL PROPIO Y LUEGO CON FINANCIAMIENTO 9 – OBTENER SIEMPRE UN RESULTADO 10 – CUIDAR LA MARCA

1. UN PROYECTO ES UNA ESTIMACIÓN DELFUTURO Dado que el evaluador de un proyecto hace un trabajo destinado a que otra persona o grupo de personas arriesgue su capital, invirtiéndolo con la expectativa de ganar dinero, es bueno que medite (antes de entregar su informe final) si estaría dispuesto a aportar su propio dinero. Si ese sería el destino que él daría a sus ahorros, si estaría dispuesto a asociarse en esa nueva aventuraempresaria. Es verdad que existen distintos perfiles de riesgo, pero no menos cierto es que nuestro trabajo está orientado a mitigar los riesgos y presentar a la sociedad un proyecto en el cual pueda invertir una amplia gama de actores económicos (habida cuenta que en general los que invierten en inmuebles no son los más propensos al riesgo). Es ésta una forma sencilla de ver el valor que el evaluador leatribuye a su propio trabajo. Un punto fundamental a tener en cuenta es que al proyecto lo vamos analizando momento a momento. Lejos de tratarse de un análisis estático, lo corregimos y ajustamos en cada revisión, ante cada novedad significativa que se produce en el contexto económico, en el mercado inmobiliario o en la propia microeconomía del proyecto. Es necesario estar atentos para analizarcon una visión crítica lo ya estudiado, realizar las correcciones necesarias y reformular el proyecto de cara a recomendar una decisión más apropiada. 2. CONFECCIONAR UN BUSINESS PLAN INMOBILIARIO El Plan de Negocios describe la visión y los objetivos del negocio inmobiliario como así también la estrategia y las tácticas que se utilizarán para alcanzar dichos objetivos. El Business Plan Inmobiliarioes la base sobre la cual se desarrollará luego toda la formulación y evaluación de proyectos. Es la guía inicial para ordenar las ideas y comenzar a describir el proyecto. Un Business Plan es el intento de volcar en un papel un proyecto o anteproyecto inmobiliario. Su realización suele perseguir los siguientes objetivos:  Ayudar al desarrollista a alcanzar un conocimiento amplio, profundo yobjetivo del

 
emprendimiento que pretende poner en marcha.  Encontrar socios o convencerlos para que aporten capacidades necesarias para la puesta en marcha del desarrollo inmobiliario.  Obtener la financiación necesaria para lanzar el proyecto. 3. ANÁLISIS FODA El análisis de las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas (FODA) concentra los resultados del análisis del proyecto(interno) y del análisis del mercado (externo). Nos permite observar las fortalezas y debilidades de nuestro proyecto en el contexto de las oportunidades y amenazas que presenta el mercado. En el análisis de matriz FODA está implícita la meta de alcanzar la óptima combinación entre los recursos del emprendimiento con el entorno, a fin de lograr una serie de ventajas competitivas basadas en lassiguientes acciones:  apalancarnos en las fortalezas de nuestro proyecto  reducir las debilidades o adoptar medidas para evitarlas  explotar las oportunidades, en especial utilizando nuestras fortalezas  reducir la exposición a las amenazas o contrarrestarlas El principal valor de esta herramienta está en su fácil comprensión y comunicación, por lo que debe ser un análisis corto y sencillo plasmado...
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