fallo sobre derecho comercial

Voces: MANDATO ~ CORRETAJE ~ ACTIVIDAD INMOBILIARIA ~ AUTORIZACION PARA VENDER ~ SEÑA ~ BOLETO DE COMPRAVENTA ~ ESCRITURACION ~ CORREDOR ~ COMPRAVENTA
Título: Mandato distincion del corretaje. La apariencia legitimadora de actos del mandatario
Autor: Gregorini Clusellas, Eduardo L.
Publicado en: LA LEY2000-C, 670 - Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales Tomo V, 01/01/2009, 1149Sumario: I. El caso. — II. Distinción entre mandato y corretaje. — III. Calificación como mandato y el valor de la apariencia. — IV. Conclusiones.
I. El caso
Con motivo de la autorización de venta no escrita conferida por los propietarios a una "inmobiliaria", ésta luego de exhibir el bien, concreta el negocio suscribiendo el boleto y percibiendo la seña. Citados a escriturar, los propietarios dicenno haber otorgado mandato, desconocen el negocio celebrado en su nombre y no concurren a otorgar la escritura. Ante la demanda judicial de los frustrados compradores, el juez de primera instancia hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva planteada por los propietarios. Alegaron que nunca hubo autorización escrita, no fueron citados a escriturar, no consistieron la reserva, nofirmaron boleto ni tampoco recibieron la suma percibida. En síntesis, que se excedieron quienes solamente estaban autorizados a exhibir el inmueble a posibles interesados. Apelado el fallo, es revocado por la alzada en cuanto a la legitimación desconocida, por entender el tribunal que debía prevalecer la apariencia basada en circunstancias de convicción sólidas. Entre otras, la cuestionada mandatariaposeía las llaves del inmueble para exhibirlo libremente y tenía en su poder una copia certificada del título de propiedad que entregó a los frustrados compradores. El fallo es interesante desde distintos enfoques: Procesalmente se consideran reunidos respecto de uno de los agravios, los recaudos para hacer efectivo el apercibimiento del art. 266 del Código de rito y se hace caer el recursodesestimándose la expresión de agravios. El tribunal procura armonizar el rigorismo formal y el principio de defensa en juicio y ponderada la presentación a la luz de las exigencias legales, la desestima.
Los aspectos sobre los que centralizamos nuestro enfoque se relacionan con la calificación como mandato de la relación entre el dueño del inmueble y la inmobiliaria que realizó su venta. Analizamos ladistinción de esta figura con la del corretaje y el valor de la apariencia para imponer al mandante actos del mandatario.
II. Distinción entre mandato y corretaje
Es evidente que la afirmación de los codemandados de que simplemente habían otorgado una "autorización para mostrar el inmueble" apunta a catalogar la relación con la inmobiliaria en una naturaleza distinta a la que el tribunal endefinitiva lo califica. Nos referimos a la distinción entre mandato y corretaje y los efectos jurídicos resultantes de la distinción. Destacamos que sobre el particular rige por aplicación analógica el art. 1326 del Cód. Civil, relativo a la compraventa que dispone: "El contrato no será juzgado como de compraventa aunque las partes así lo estipulen si para ser tal le faltase algún elemento esencial".En síntesis, todo contrato es lo que resulta de su realidad, más allá de la calificación de las partes (1). El corredor es un agente auxiliar de comercio (art. 87 inc. 1°, Cód. de Comercio), que celebra contratos de corretaje. Dicho contrato puede definirse como el acuerdo entre corredor y comitente por el cual el primero se obliga mediante retribución a buscar la persona o cosa necesarias parallegar a la conclusión del contrato proyectado por el comitente (2). El corredor en ningún caso celebra el negocio que se le encomienda en su nombre, como es el caso del comisionista, pues su misión es poner en contacto a las partes, acercarlas para que formalicen entre sí el contrato. El corretaje es una figura del derecho comercial regida por la ley mercantil. Ello significa que el acto de...