Garantias reales

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DEFINICiÓN DE ANTICRESIS

ARTICULO 1091

Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

CONCORDANCIAS:

C.e. arts. 885, 890, 891, 892
C.p.e. arts. 692, 720
LEY 26887 arto 307

Comentario

Juan García Montúfar

Se entiende por anticresis el derecho real de garantía en virtud del cual eldeudor entrega al acreedor, en garantía de una deuda, un bien inmueble para que el acreedor lo explote, es decir lo utilice y obtenga frutos, hasta que se cobre el monto de la deuda.
Con relación a este tema Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón afirman que la anticresis u... concede al acreedor un derecho de disfrute, que el Código Civil simboliza en la percepción de los frutos de un inmueble, parala satisfacción de su crédito; por esto debe imputarlos al pago de intereses y capital" (p. 588).
Por su parte, Eleodoro Romero Romaña señala que la anticresis etimológicamente significa u... 'uso contrario', ya que se ha formado de las voces griegas anti, que quiere decir 'contra'; y ehresis, que significa 'uso'; esto es, uso que no hace el dueño, que no hace el propietario, sino el acreedor,quien tiene el aprovechamiento del bien" (p. 427).

En conclusión, estamos ante un tipo de garantía particular que consiste en el uso por parte del acreedor de un bien de su deudor para hacerse pago de una deuda.
Definida la anticresis, es conveniente compararla con otros derechos reales de garantía como la hipoteca y la prenda, con los cuales existen diferencias saltantes que pasaremos aanalizar:

1. Diferencias con la hipoteca

La anticresis se distingue de la hipoteca por el hecho de que la primera requiere la desposesión, es decir la entrega del bien al acreedor, mientras que la segunda no requiere la tradición del bien al acreedor.
Por esta razón en doctrina se ha denominado a la anticresis como la "prenda sobre inmuebles", esto es un derecho real de garantía sobre inmueblesque requiere para su constitución de la entrega física al acreedor y no de la inscripción del gravamen.
En vista de lo antes expuesto no cabe constituir sucesivas anticresis sobre un mismo bien, ya que no se podría cumplir con el requisito de la entrega física del bien a todos los acreedores para que cada uno de estos pudiese explotarlo y obtener sus frutos.

En cambio, en el caso de lahipoteca sí es posible inscribir sucesivos gravámenes sobre el mismo bien y por ende constituir sucesivas hipotecas, ya que no es necesario proceder a su entrega física para constituir la garantía.
Sin perjuicio de lo antes expuesto, podrían darse casos en los que la hipoteca y la anticresis coexistan y ello puede generar que surjan interrogantes como, ¿cuál de las. dos garantías, anticresis o hipoteca,debe primar?, ¿cómo se ejecuta la preferencia entre una y otra? Responderemos a estas interrogantes a continuación.

a) Caso en que la hipoteca se constituyó primero

Si la hipoteca ha sido constituida en primer lugar y luego el deudor entrega el inmueble en anticresis a un tercero, podríamos sostener que se va a producir una disminución del valor del bien, razón por la cual el acreedorhipotecario debería ejercer su derecho de aceleración previsto en el artículo 1110 del Código Civil y en esa medida proceder al remate del bien.
En este caso el juez debería respetar el derecho preferente del acreedor hipotecario, por tratarse de un derecho real constituido con anterioridad.
b) Caso en que la hipoteca se constituyó con posterioridad
La constitución de la anticresis no priva alacreedor hipotecario de su derecho de rematar el bien en el caso de que el deudor incumpla con ejecutar su prestación, aunq ue la hipoteca se haya constituido con posterioridad.

Sin embargo en este supuesto el acreedor anticrético sería un acreedor preferente y por lo tanto a él le correspondería el monto obtenido del remate, siendo el acreedor hipotecario uno de segundo rango.
Vemos que aquí...
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