Gestion estrategica de la tierra urbana

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Gestión Estratégica de la Tierra Urbana

Mario Lungo Raquel Rolnik

1998

La Fundación PRISMA es un centro de referencia, investigación e incidencia sobre temas de desarrollo y medio ambiente en El Salvador. La Fundación PRISMA trabaja por la construcción de consensos para una gestión del desarrollo viable, ambientalmente sensata y socialmente incluyente en El Salvador. Nuestro estilo detrabajo es una interacción constante, amplia, transparente y colaborativa con los principales actores del desarrollo.

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PROGRAMA SALVADOREÑO DE INVESTIGACIÓN SOBRE DESARROLLO Y MEDIO AMBIENTE

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PRISMA

Indice

Introducción

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7 9 10

1. 2.

Planificación urbana y medio ambiente

Mercado de tierra urbana

Los efectos directos Los efectos indirectos La situación en El Salvador

3.

Instrumentos de gestión de tierra urbana

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La macrozonificación: un requisito previo Incentivos para la ocupación de terrenos no construidos o subutilizados 1.1.1 Impuesto predial/territorial progresivo Consorcio inmobiliario o urbanización asociada Instrumentos de optimización de la infraestructura existente Coeficiente de aprovechamiento básico El “suelo creado”: concesión del derecho de construir por encima delcoeficiente de aprovechamiento básico 1.2 Operaciones urbanas 1.3 Operaciones interligadas

Gestión Estratégica de la Tierra Urbana

3

Instrumentos de transferencia del potencial constructivo Zonas especiales de interés social 1.4 Zonas especiales para vivienda social 1.5 Zonas especiales de intervención ambiental 1.6 Zonas de uso combinado del suelo

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4.

La captación deplusvalías inmobiliarias y su posible asociación a la gestión ambiental urbana

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25 26

Aspectos legales Obstáculos para la implementación
Bibliografía

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4

PRISMA

Introducción Introducción
El enfrentamiento de los principales problemas urbanos en América Latina en este final de siglo, exige un nuevo paradigma de planificación urbana para sustituir el planteamiento tecnocrático,basado en un modelo de ciudad ideal a construir, aún prevaleciente. Este modelo de ciudad del futuro apostaba a la posibilidad de conducción, por parte del poder público, del desarrollo urbano a través de grandes inversiones en transportes, infraestructura y equipamientos públicos, y de un control estricto de la acción de los agentes privados sobre el uso del suelo. También correspondía a unaconcepción del Estado como protagonista único en la definición e implementación de las políticas públicas, confiando en su poder de inversión y control e ignorando el papel y opinión de la ciudadanía. Finalmente, bajo esta concepción, se operaba una separación total entre planificación y gestión, e incluso un conflicto entre estas dos dimensiones, operando la planificación en la esfera técnica y lagestión en la dimensión política. En la práctica, muy poco de lo que se idealizó de esa forma ha salido del papel y grande parte de la ciudad real no tiene que ver con las normas y estándares propuestos, lo que se traduce en la ineficacia de este paradigma para enfrentar el crecimiento de la ciudad. Un nuevo modelo que se basa en la ciudad real, aceptando en ella la presencia permanente del conflictoy tomando la gestión cotidiana como punto de partida, se está desarrollando en ciudades latinoamericanas. Este nuevo paradigma parte del planteamiento de que la ciudad se produce por una multiplicidad de agentes que deben concertar sus acciones, generando un pacto que corresponda al interés público de la ciudad. Presupone una revisión permanente para ajustes o adecuaciones, que de un seguimiento...
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