Hipoteca

Hipoteca

La hipoteca es una forma de garantía muy eficaz y por ello es mayoritariamente usada por las entidades financieras de crédito (bancos y cajas de ahorro), en sus préstamos y créditos, llamados hipotecarios por hallarse su devolución garantizada por el derecho real de hipoteca, y por cuya gran confianza se ha propiciado un notorio desarrollo del crédito territorial y favorecido así lacreación de la llamada burbuja inmobiliaria.
La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizadano sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.

El origen histórico de la hipoteca
El término hipoteca es una expresióncompuesta, que procede de la lengua griega clásica, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la hypo-teka era para los griegos algo que estaba oculto, aquello que permanecía escondido debajo del cajón, puesto que no existen signos externos de su existencia, al no conllevar la exigencia de la posesión en favor del acreedor hipotecario para ser constituida. El bienhipotecado continúa perteneciendo al, y sigue siendo poseído por, el deudor hipotecario.
No obstante la regulación actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar una deuda, con eficacia real:
 La Fiducia: Que consistía en que el deudor trasladaba cum crédito de la propiedad de un bien, al acreedor, paragarantizar la deuda. Esta forma de garantía real generaba una gran desprotección para el deudor.
La fiducia es un contrato de buena fe, en cuya virtud una persona, fiduciante, se obliga a transmitir y transmite a otra persona, fiduciaria, la propiedad de una cosa mancipable a través de la in iure cessio o de la mancipatio. A partir de la adquisición del dominio, el fiduciario se ve obligado arestituir la cosa a partir del cumplimiento de un plazo o de una condición. Esta obligación restitutoria se debía contener en un pacto, llamado pactum fiduciae concluido al efecto, que era añadido a la mancipatio. Se encuentra protegido la actio fiduciae, de buena fe y de carácter infamante.

Según la finalidad perseguida por el contrato, existe la posibilidad de concluir dos tipos diferentes decontratos de fiducia:

 Fiducia con el acreedor (fiducia cum creditore)
El fin de esta modalidad es garantizar un crédito. Así, mientras subsiste la obligación, el acreedor mantiene la propiedad fiduciaria de la cosa; a su turno, una vez extinguida la deuda, se hace exigible su obligación de restituir la propiedad. Como es lógico, el acreedor se veía imposibilitado, en la práctica, de disponer dela cosa, puesto que de hacerlo, se arriesgaba a incumplir su obligación si ésta se hacía exigible. Esta función de garantía, la fiducia guarda muchas semejanzas con la prenda y la hipoteca romanas, salvo, como se ha visto, por la transmisión de la propiedad. En este sentido, en el plano de las garantías reales, la fiducia se encuentra en un extremo, en tanto que al otro se encuentra la hipoteca. Enun plano intermedio, se encuentra la prenda.

 Fiducia con un amigo (fiducia cum amico)
Esta modalidad podía atender a las más variadas finalidades. Aún más, se comprende mejor a partir de un conocimiento más acabado de la idea de amistad prevaleciente en el mundo romano, dotada de un estatuto moral muy severo. Así, se podía dar en fiducia a un amigo aquellas cosas mancipables o mancipi que...