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ffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffLA HIPOTECA

Según el derecho romano, la hipoteca era un derecho real accesorio sobre una cosa mueble o inmueble, destinado a garantizar el pago de una deuda.
Lainstitución de la hipoteca surgió lentamente a la vida jurídica mediante una evolución progresiva. Con la finalidad de obtener una garantía para el acreedor, distinta de las seguridades puramente personales, se acostumbró primeramente lo que se llamó enajenación fiduciaria. Quien contraía una deuda, enajenaba a favor del acreedor una cosa determinada, pero conviniendo por un pacto llamado de fiducia,que al pagarse la deuda volviera la cosa al patrimonio del deudor.

Luego vino la institución de la prenda (pignus). El deudor entregaba a su acreedor la posesión de una cosa en garantía de pago. El acreedor conservaba dicha posesión mientras no se le pagara la deuda.

Posteriormente se vio el verdadero origen de la hipoteca en el arrendamiento de fundos rurales. Para garantizar al arrendadorel pago del arrendamiento, se estableció que por un convenio entre el arrendador y el arrendatario, los ganados y utensilios agrícolas llevados al predio por el arrendatario quedaran afectos al pago, sin que salieran del poder de este. Si el arrendatario no pagaba, se permitía al arrendador tomar la posesión de aquellas cosas por medio de una acción llamada interdicto salviano.

Vino en seguidaun progreso en la institución. Mediante convenio entre arrendador y arrendatario de un predio rústico, el primero quedaba investido de un verdadero derecho real sobre los ganados y utensilios agrícolas del arrendatario, el cual podía hacer efectivo no solo contra este, en caso de no pagar, sino contra toda persona que hubiera adquirido las cosas afectadas al pago. Ese gravamen sobre las cosasacompañaba, pues, a estas en cualquier poder en que se hallaran, y daba lugar a que el acreedor obtuviera su posesión si no se le pagaba la deuda. Esta acción del acreedor para hacerse a la posesión de las cosas gravadas, en caso de no ser pagado, se denominó acción serviana.

Finalmente, aquella institución se generalizó para todas las cosas, cualesquiera que fuesen la naturaleza y el origen delcrédito que trataba de garantizarse. El que contraía una deuda podía, por un simple convenio con el acreedor, gravar en garantía del pago una o más cosas de su propiedad, muebles o inmuebles, sin que por el solo hecho del gravamen salieran de su poder. El acreedor adquiría por ese modo sobre las cosas gravadas un derecho real que, en caso de no ser pagado, hacía efectivo por medio de la acciónllamada quasi serviana o hipotecaria, extensiva a todas las personas que adquirieran las cosas gravadas con posterioridad a la constitución del gravamen.

La acción quasi serviana o hipotecaría se dirigía en un principio a obtener la posesión de las cosas gravadas en caso de no pagarse la deuda. El acreedor adquiría entonces la posesión y seguía teniéndola, a manera de prenda mientras no se lepagara.

Pero aquella situación podía hacerse indefinida, por lo cual vino a establecerse primeramente que por convenio de las partes, al constituirse el gravamen, el acreedor se hiciera dueño de las cosas gravadas en caso de no ser pagado. En seguida se permitió convenir entre acreedor y deudor, que en caso de no pago, el acreedor pudiera vender las cosas gravadas para pagarse con su precio.

Yúltimamente culminó aquel proceso evolutivo, estableciéndose que sin necesidad de convenio expreso entre las partes, el acreedor hipotecario tenía el derecho de vender las cosas gravadas para pagarse con su precio en caso de que llegado el día del pago no se hiciera este. De este modo vino a consagrarse en las instituciones jurídicas de Roma el derecho real de hipoteca con los mismos caracteres...