Isrcompraventa

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08 junio

Impuestos a pagar en la enajenación de inmuebles.

Como primer aclaración he de decir que lo siguiente es una opinión muy personal fundada en la ley, sin embargo la asesoría aquí brindada, podría ser contraria a la interpretación de las autoridades fiscales o de cualquier otra índole.

Una vez hecha la anterior aclaración comencemos, toda transmisión de propiedad (enajenación, osea, venta, donación, cesión, etc.) de bienes inmuebles causa impuestos tanto para el propietario que transmite el bien (enajenante) como para el adquirente, dichos impuestos son tanto federales (el gobierno federal los cobra), como locales (los cobran los estados a través de las dependencias de finanzas o catastrales de los municipios).

Normalmente el enajenante, no es causante del impuestolocal (salvo que alguna legislación diga lo contrario), pero si debe pagar el impuesto federal.

El impuesto federal que debe cubrir el enajenante es el Impuesto Sobre la Renta por Enajenación de Bienes Inmuebles (la palabra renta se refiere a ganancia, NO se refiere a arrendamiento). Este impuesto solo se causa en enajenaciones con contraprestación pecuniaria (ventas o cesiones de derechos con unacontraprestación), porque es la ganancia que está obteniendo el enajenante lo que grava este impuesto. La ganancia del enajenante se obtiene de una simple resta: el valor en que esta vendiendo el enajenante menos el valor en que compró él mismo, o sea, si el vendedor compró en $1 y vende en $2, tiene una ganancia de $1 (si no hay ganancia o existe pérdida para el enajenante, no hay impuesto).Sería muy fácil para hacienda decir "sobre esa ganancia me pagas un cierto porcentaje", pero no tendría sentido entonces la vida, en fin que sobre la ganancia todavía hay que hacer una serie de cálculos que resultarán en el impuesto a pagar (si alguien está interesado, consulte el art. 154 de la Ley del Impuesto sobre la renta).

Hasta aquí parece que es fácil calcular la ganancia, pero no,Hacienda, en su infinita sabiduría, sabe que con motivo de la inflación el peso en que compró el vendedor hace 20 años o más, ya no es igual al peso de hoy, ya no tiene el mismo valor adquisitivo. Por eso la ley determina que el valor en que adquirió el vendedor deberá "actualizarse o ajustarse" a su equivalente de hoy en día (al mismo tiempo, la construcción deberá depreciarse, porque el propiotranscurso del tiempo la va deteriorando) y que mejor forma de conocer la inflación que el Indice Nacional de Precios al Consumidor (según Hacienda), por lo que se requiere hacer una serie de cálculos para determinar la equivalencia actual (actualización) del precio en que adquirió el vendedor. Esta actualización debe realizarse exclusivamente cuando el vendedor haya adquirido por compraventa, si adquiriópor  herencia o donación, habrá que remitirse históricamente a los antecedentes hasta encontrar una compraventa. Si alguien quiere conocer el cálculo, vea los art. 147 a 154 de la Ley arriba citada y no deje de consultar el Reglamento de dicha Ley, así como la Miscelánea Fiscal.

Ahora bien, Hacienda no es tan "Dolores" como la pintan, también tiene su lado de "Lolita", y ella es conciente deque se pudieron haber hecho remodelaciones o inversiones en contrucciones y mejoras sobre el inmueble, las cuales pueden ser tomadas como deducibles de la ganancia y así disminuirla y pagar por ende menor impuesto, así que si usted hace cualquier mejora a su inmueble no se olvide de pedir facturas y conservarlas, porque ellas le servirán como deducible en contra de la ganancia que pueda obtener alvender.

En otro tipo de operaciones, el propietario no causa el impuesto porque no obtiene ninguna ganancia (donación o muerte, es decir, herencia).

La ley exenta del pago de este impuesto, a las personas que enajenen su casa habitación, para lo cual deberán cubrir ante el Notario los siguientes 5 requisitos (si falta alguno no procederá la exención):

1.- Que el inmueble está destinado...
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