Juicio de arrendamiento

JUICIO DE ARRENDAMIENTO.

Este procedimiento está en la Ley 18.101 de Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos, modificada por la Ley 19.866. Esta ley rige para todos los contratos de arrendamiento de bienes
raíces urbanos, esto es, aquellos bienes raíces de menos de una hectárea que se encuentren en el radio urbano de una ciudad, salvo los siguientes casos.

1.Hoteles, residenciales y establecimientos similares destinados al hospedaje.
2. Predios que estén dentro del radio urbano de una ciudad, de tamaño superior a una hectárea y destinados a agrado o a explotación agrícola, ganadera o forestal.
3. Inmuebles fiscales.
4. El caso de los arrendamientos de viviendas con promesa de compraventa integrada, o leasing habitacional.
5.Estacionamientos de automóviles.
6. Viviendas amobladas, arrendadas para fines vacacionales, esto es, por periodos no superiores a 3 meses y con fines de turismo.

Los jueces que conocen del juicio de arrendamiento de predios urbanos serán los jueces de letras en lo civil. Esto lo harán bajo las siguientes condiciones.

1. LA CUANTÍA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO según la que sedeterminará el procedimiento aplicable, es el monto de la renta por periodo de pago, salvo si hubieren saldos insolutos, en cuyo caso es el total de ellos. En relación hay que distinguir:

a. Si el juicio tuviere una cuantía menor de $3.000, conoce el juez de policía local de la comuna, si fuere abogado, en única instancia. Concebir esto hoy en día es risible.
b. Los jueces deletras conocen de los juicios de arrendamiento cuya cuantía fuere menor de 10 U.T.M., en única instancia.
c. Los jueces de letras conocen de los juicios de arrendamiento cuya cuantía fuere mayor de 10 U.T.M., en primera instancia.

2. EL FUERO, en los juicios por arrendamiento de predios urbanos, no tiene aplicación.

3. EN CUANTO AL ELEMENTO TERRITORIO, la prórroga de lacompetencia es posible. Si ella no opera, el tribunal competente será:

a. ACCIÓN INMUEBLE (Restitución del inmueble arrendado). Es competente el juez del lugar donde se contrajo la obligación, el juez del lugar donde ésta debe cumplirse, o el juez del lugar donde está ubicado el inmueble, todo lo anterior, a elección del demandante.
b. ACCIÓN MIXTA (Terminación del contrato dearrendamiento por falta de pago de la renta). Es competente el juez del lugar donde se ubica el inmueble.

4. Las reglas de distribución de causas se aplican según las reglas generales.




LOS PROCEDIMIENTOS CONTEMPLADOS EN LA LEY DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS CUBREN LO SIGUIENTE.

1. DESAHUCIO. Esto es la terminación unilateral del contrato de arrendamiento cuando éste esde duración indefinida.
a. El aviso de desahucio puede ser dado por el arrendador sin expresión de causa alguna, mediante:
i. Su notificación judicial.
ii. Su notificación personal, efectuada por un notario.

b. Desde la notificación se contarán dos meses, más un aumento de un mes por cada año que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, para que el arrendatario loabandone. Este plazo no puede superar 6 meses en total.
c. El arrendatario sólo estará obligado a pagar la renta hasta el día en que restituya el inmueble.

2. TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago de la renta.
a. El Código Civil establece que la mora de un periodo da derecho al arrendador para, luego de dos reconvenciones entre las cuales medien al menos 4 días,dar término al contrato de arrendamiento.
b. La Ley 18.101 establece, en forma especial, que la segunda reconvención será hecha en la audiencia de contestación de la demanda.

3. RESTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD ARRENDADA por expiración del plazo de duración del contrato.

4. RESTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD DADA EN ARRIENDO por extinción del derecho del arrendador.
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