La uvr y los sistemas de financiación de la vivienda en colombia

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LA UVR Y LOS SISTEMAS DE FINANCIACIÓN PARA LA VIVIENDA EN COLOMBIA

EDISON DAVID RAMÍREZ CORREA
Administrador de Empresas de la Universidad Cooperativa de Colombia, Diplomatura en Finanzas, Especialista en Finanzas Corporativas y Mercado de capitales y Especialista en Evaluación de proyectos de la Universidad Pontificia Bolivariana; Coordinador Operativo de Leasing de Crédito S.A. HelmFinancial Services.
thedie@une.net.co; eramirezc@bancodecredito.com.co

Eje Temático: UVR.
Subtema: Sistemas de financiación para la vivienda en Colombia.

RESUMEN

El sistema UPAC fue el modelo que casi 30 años logró que millones de colombianos adquirieran vivienda. Era un sistema que permitía a las CAV captar a corto plazo y prestar a 15 años. Las familias pagaban cuotas bajas, mediante unesquema que acumulaba intereses para el final.

Ese sistema era viable por varias razones. En primer lugar, las corporaciones de ahorro tenían el monopolio de las captaciones y pagaban apenas el equivalente a la inflación por el ahorro público. Esto les permitía prestar a una tasa de inflación más unos puntos. Las familias lograban soportar las cuotas con su capacidad de pago, también aumentaba conel costo de la vida.

El modelo dejo de funcionar cuando las CAV empezaron a competir con el ahorro del público con el resto del sistema financiero a principios de los años 90. Los rendimientos del ahorro aumentaron, pero también se disparó el costo de los créditos en UPAC.

Luego vino la hecatombe. Los precios de la finca raíz se desplomaron desde 1995 hasta el 2001, mientras los saldos delas deudas de las familias crecían de manera acelerada.

Poco después de aprobada la nueva ley de vivienda (ley 546 de 1999) el Gobierno estableció que la unidad de cuenta del nuevo sistema hipotecario, la unidad de valor real (UVR) crecería de acuerdo con la inflación del mes anterior con lo que al cabo de año se reajustará con la inflación anual. Esta formula de calculo busca ser de fácilcomprensión, reflejar el comportamiento de la inflación y evitar modificaciones coyunturales. No obstante tenía un gran problema: la inflación mensual es altamente variable y estacional, la UVR tenía un reajuste severo que distorsionaba la misma unidad y el propio sistema de financiación de vivienda. Para tal efecto, el decreto 234 de febrero 15 de 2000 dispuso que para el cálculo de la UVR laSuperbancaria informará mensual la inflación registrada durante los doce meses inmediatamente anteriores.

A la hora de escoger un mecanismo de financiación, hay que tener en cuenta que cuanto más baja sea la cuota, menor es la amortización que se está haciendo al capital y, por tanto, el saldo tiene un mayor crecimiento. Por eso, el sistema que se escoja dependerá de la capacidad de pago. El mercadomuestra que la gente está buscando plazos más bajos y cuotas más estabables. Por esto, en la medida en que la inflación permanezca estable en niveles de un sólo dígito habrá mayor confianza en el sistema.

Tres de los principales sistemas de crédito más comunes para la financiación de vivienda son cuota fija en pesos, cuota fija en UVR y abono constante a capital UVR. En la primera, la cuota enpesos será la misma durante la vida del crédito sin importar las condiciones económicas del país. En la cuota fija en UVR, se paga todos los meses la misma cantidad en UVR, la cual crece periódicamente con la inflación. Y en abono constante a capital en UVR, siempre se paga el mismo valor de capital en UVR y los intereses se calculan sobre el saldo. Las cuotas de este crédito varían según lainflación.

En la selección del sistema de pago, el inversionista debe tener en cuenta las siguientes expectativas: incremento salarial en el largo plazo, niveles de inflación y el crecimiento económico del país, entre otros. Así mismo, identificar su perfil, bien sea conservador, moderado ó agresivo.

En general las nuevas normas de vivienda se han encargado de definir en un alto grado las...
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