Las anotaciones preventivas

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LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

1.-- Definición

El artículo 2020 Código Civil señala que “el reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que se refiere el artículo 2019 son materia de anotación preventiva”. Esta norma señala la existencia de determinados actos que deben encauzarse a través de las “anotaciones preventivas” sin tenerse muy en claro las razones preventiva. Enla primera, están aquellas en cuya base hay un derecho real, pero al que falta documentarse o acreditarse fehacientemente o hay una pretensión de impugnación, por lo que su entrada al registro busca impedir los efectos de la fe pública a favor del tercero de buena fe. El caso típico de este primer grupo son las anotaciones de demanda (ya sea de nulidad, resolución, rescisión o la documentación deun acto jurídico), cuya finalidad es netamente publicitaria: es un medio preventivo que publica sin constituir.

En el segundo grupo se hallan las anotaciones caracterizadas por la constitución registral de una garantía y que se concreta en un bien determinado para asegurar la pretendida satisfacción del acreedor en el pago de un obligación. En este segundo grupo se publica constituyendo,encontrándose entre las figuras más usuales el embargo, el secuestro y las prohibiciones judiciales de disponer. En el Derecho Alemán se habla de otra dicotomía: “Asientos de contradicción”, que comunican la existencia potencial de una situación jurídica inexacta (ejemplo: demanda de nulidad) y “Prenotación o preinscripción” que anuncian un cambio en el registro (por ejemplo: actopreparatorio).

Sin embargo, en el Derecho peruano esta clasificación es meramente indicativa, pues se reconoce una gran diversidad de anotaciones preventivas, que superan a las categorías aludidas. La mayoría de ella está prevista de manera desorganizada en el RIRP (embargo, bloqueo, anotación de demanda, anotación de inicio de procedimiento notarial administrativo), y además otras muchas estánreguladas en leyes especiales.[1]

Para tratar de paliar esta maraña normativa el artículo 64 Reglamento General Registros Públicos ha formulado una definición de anotación preventiva “Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”.La definición es defectuosa[2], sin embargo en este punto el Reglamento no puede ser criticado pues el tema gisata mucho debate. En nuestra opinión, gran parte de la confusión proviene a no distinguir el aspecto sustantivo y el aspecto formal – registral. El primero implica un conjunto de situaciones jurídicas de derecho privado (algunas otras son de derecho público, como el embargo) en lascuales se expresan derechos obligaciones en pendencia de convertirse en reales (ejemplo: bloqueo de hipoteca), derechos potestativos de impugnación (demandas de nulidad, resolución), derechos reales en interinidad respecto al sujeto adquiriente (aporte en sociedad sin personería jurídica)), derechos encauzados en negocio jurídicos desprovistos en forma ad probationem, etc. Nótese que existen otrasfiguras de carácter estrictamente procedimental o administrativo (anotaciones de inicio de trámite, o por reconstrucción de partidas9 que escapan de este esquema.

El segundo concepto de anotación (asiento) implica el cauce a través del cual la situación jurídica accede el registro. Por ejemplo, el artículo 2020 Código Civil regula el aspecto formal registral, pero no el sustantivo; ymuchas de las confusiones se inician cuando se hace referencia a uno u otro ámbito sin hacer la precisión correspondiente. En todo caso y solo en línea de principio, las situaciones jurídicas inestables, pendientes o transitorias deberían ingresar al registro a través de una anotación preventiva, pero no siempre ocurre así y eso es otra fuente de problemas interpretativos.

En todo caso, el...
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