Lenin

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No existe un estatuto legal que regule todo lo relativo a la enajenación del establecimiento comercial. Su régimen surge de la coordinación de normas legales dispersas, entre las que se destacan dos: la Ley 2.904 de 1904y el Decreto Ley 14.433 de 1975.
La Ley 2.904 de 1904 fue dictada para la tutela de los acreedores del enajenante. La Ley de 1904 impone un llamado a los acreedores a los efectosde que éstos comparezcan a presentar sus créditos. Esta publicidad no es un requisito para la validez ni para la eficacia de la enajenación pero su incumplimiento apareja una responsabilidad solidaria del adquirente por todas las deudas del enajenante, incluso por las deudas que éste contraiga en el futuro. Si la publicidad se realiza, el adquirente es solidariamente responsable con el enajenantepor los créditos que se denuncien y por los que resulten de los libros de comercio. La publicidad supone una doble ventaja para el adquirente: limita su responsabilidad y le permite conocer la extensión de la responsabilidad contraída. Por ello constituye un requisito ineludible para el adquirente cuidadoso de sus intereses.
Con el Decreto Ley 14.433 de 1975, nuestro Derecho recogió unapráctica comercial, que era tácitamente admitida por leyes tributarias y leyes de arrendamiento de bienes urbanos. En efecto, en la práctica, se impuso la celebración de una promesa de compraventa previo a la transferencia del establecimiento. Los particulares fueron amoldando las fórmulas convencionales – siguiendo el principio de la autonomía de la voluntad - a las necesidades que se les presentaban. Ante la generalización de esa práctica y ante la existencia de muchas promesas que nunca culminaban en contratos definitivos y de sucesivas cesiones de promesas, que determinaban cambios en los titulares de los establecimientos, el legislador extendió la aplicación de impuestos que gravaban a la enajenación, determinando su incidencia en la promesa y obligando a su inscripción en el RegistroNacional de Comercio. Por otra parte, el DL de Arrendamientos 14.219, admitiendo la posibilidad de que la enajenación fuera precedida por una promesa, consagró la licitud de la ocupación del local por el promitente adquirente, siempre que se realice en determinadas condiciones.
I. Promesa de enajenación
La promesa no es esencial. Teóricamente podría faltar pero se torna imprescindible por losmúltiples requisitos que la Ley exige para que se pueda efectuar una enajenación definitiva. La promesa se hace necesaria, básicamente, por las razones siguientes:
* imposición legal respecto de la obtención de determinados certificados fiscales en el momento de celebrar la enajenación, 
* por la necesidad de cumplir trámites previos para la cesión del arriendo del local, 
* y por la carga deefectuar un publicaciones con un llamado a acreedores (Ley 2.904 de 1904). 
El cumplimiento de tales requisitos insume cierto tiempo y, en tanto éste corre, las partes necesitan asegurar el mantenimiento de las bases negociadas en sus tratativas preliminares. En los hechos, aun cuando las partes puedan teóricamente ponerse de acuerdo directamente sobre las bases de la enajenación, no es posibleproceder a su escrituración inmediata. No hay otra forma de hacerlo sino mediante la celebración de una promesa en la cual se obligan a la concertación del negocio definitivo en los términos pactados, en cuanto se hayan cumplido con todas las exigencias legales.
La promesa de enajenación del establecimiento comercial, tal como está regulada en el Decreto Ley 14.433 de 1975, es una especie de promesa decontratar o contrato preliminar. La promesa de contratar no tiene en nuestro país una reglamentación general. Sólo se ha disciplinado la promesa de enajenación de inmuebles a plazos por la Ley 8.733 de 1931 y, más recientemente, la promesa de enajenación de establecimientos comerciales por el Decreto Ley 14.433, inspirada en aquélla.
La promesa de enajenación puede hacerse en documento...
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