metodos y tecnicas de avaluos.

MÉTODOS Y TÉCNICAS DE AVALÚOS

Los métodos y técnicas de avalúos de inmuebles ha sido un tema muy discutido por los diversos profesionales del área de valoración inmobiliaria. En materia de avalúo masivo, específicamente, los especialistas en valuación no han contado con procedimientos que permitan la homologación del proceso a nivel municipal, dando como resultado que existan formasdiferentes de abordar el tema valuatorio catastral. En tal sentido, la determinación del valor de los bienes inmuebles requiere el establecimiento de basamentos fundamentales y universales a los fines de manejar metodologías homogéneas de valoración masiva, que permita conformar y precisar la riqueza inmobiliaria de los municipios a nivel nacional.

Al Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar(IGVSB), ente rector en la materia, le corresponde dictar las normas técnicas de valoración catastral de conformidad con lo establecido en el artículo 46 numeral 10 de la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional. En tal sentido el IGVSB ha definido los métodos de valoración masiva de inmuebles que serán empleados por los municipios del país en su ámbito territorial, a los fines de obtenerel valor catastral de sus inmuebles.

AVALÚO MASIVO

Consiste en determinar el valor del inventario de los bienes inmuebles de un municipio, mediante la aplicación de métodos de valuación masiva.
Las normas que regulan el régimen de la propiedad y la posesión sobre los bienes, lo que incluye a los inmuebles, se encuentran establecidas en la Constitución de la República Bolivariana deVenezuela y en el Código Civil Venezolano.
MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES

Los métodos de valoración inmobiliaria se clasifican en directos e indirectos. En avalúo masivo se aplican diferentes métodos de valoración inmobiliaria, mediante los cuales se conforman la Planta de Valores de la Tierra (PVT) y la Tabla de Valores de la Construcción (TVC), lo que aplica para todo el territorio municipal,tanto para el ámbito urbano como para el ámbito rural.

Método Comparativo de Datos del Mercado
Se basa en la utilización de todos los referenciales de compraventa de inmuebles, agrupados por zonas físicas homogéneas, y mediante la aplicación de técnicas estadísticas que permiten definir el valor unitario del inmueble.
Además, es el que representa con mayor fidelidad las variacionesexperimentadas en el mercado inmobiliario urbano, característico de mercados donde el suelo se vende en función de lo que se pueda construir sobre el mismo (aprovechamiento). Se representa por la fórmula:

Análisis del mercado: Vin = VC + VT
Vin = Valor del Inmueble
VC = Valor de la Construcción
VT = Valor del Terreno

Este método se utiliza para ladeterminación del valor en lotes de terreno, parcelas, parcelas con construcción o mejoras y bienhechurías.
Método de Costo o de Reposición

Se aplica para determinar el costo actual de una construcción utilizando los mismos materiales y acabados, para lo cual se elabora un presupuesto de obra de cada una de las tipologías de construcción presentes en el municipio.
Este método es utilizado en laelaboración de la Tabla de Valores de la construcción (TVC).

Métodos Directos

Son aquéllos que permiten determinar el valor de un inmueble mediante la observación directa del mercado inmobiliario.

Métodos Indirectos

Son aquellos que permiten determinar el valor de un inmueble mediante el uso de fórmulas financieras, las cuales se basan en la capacidad de generación de renta del inmueble o dela inversión que se realice.

Método de la Renta

Basado en la determinación del valor de un inmueble según su capacidad de generar renta, considerando las regulaciones y las tasas pasivas bancarias. Puede ser el resultado de la aplicación de fórmulas muy complejas derivadas de cálculos financieros; o tan sencillas como:

An = R/t
En donde,
Vln = Valor del Inmueble...