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  • Publicado : 22 de septiembre de 2010
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La globalización de la vida económica internacional y de los mercados abre, en primer lugar, nuevas oportunidades de expansión en el exterior. Las posibilidades de diversificación en otros mercados geográficos son muy altas en un mundo con facilidades de comunicación extraordinarias. Por esas y otras razones se han multiplicado los casos de asociaciones entre inversionistas para desarrollardiferentes proyectos, los cuales, en muchas ocasiones, están sujetos a regulaciones diversas, dependiendo del país en donde residan.

Los principales medios de asociación en materia inmobiliaria en México son:

1. El contrato de fideicomiso.

2. Las sociedades mercantiles.

3. La asociación en participación.

4. Las empresas integradoras.

5. Las sociedades de Inversión de Capitales(SINCAS)

Contratos de fideicomiso
La enorme flexibilidad que permite este tipo de contratos, así como su tratamiento fiscal "transparente", es decir, que el contrato no es sujeto de impuesto alguno, sino los fideicomisarios, lo hacen sumamente atractivo para estructurar inversiones inmobiliarias. Especial atención merecen los fideicomisos inmobiliarios, los cuales son el objeto de este muy breveanálisis.

 
Fideicomisos inmobiliarios o FIBRAS

A partir del 2004, siguiendo la tendencia en otros países de apoyar las inversiones inmobiliarias, se incorporó en la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), un estímulo fiscal que pretende fomentar el mercado inmobiliario mexicano. Dicho incentivo está dirigido principalmente a los fondos de pensiones y jubilaciones, tanto nacionales comoextranjeros.
Sin embargo, también hay disposiciones que resultan aplicables a las personas morales, físicas y extranjeras, distintas a los fondos de pensiones.

Dicho estímulo pretende otorgar un tratamiento de transparencia fiscal a los fideicomisos inmobiliarios, exceptuándolos de efectuar pagos provisionales del impuesto sobre la renta (ISR), así como el diferir el efecto de la enajenación deinmuebles, pero sólo en algunos casos.
Es importante destacar que los beneficios del estímulo fiscal son únicamente aplicables a aquellos fideicomisos cuyo objeto sea la construcción o adquisición de inmuebles que se destinen a su enajenación o arrendamiento, así como a la adquisición del derecho para percibir ingresos por otorgar dicho arrendamiento, siempre y cuando cumplan diversos requisitosestablecidos por las disposiciones fiscales.

De igual manera, las disposiciones fiscales establecen que en el caso de que los fideicomitentes aporten inmuebles al fideicomiso, se podrá considerar que no hay enajenación.
Por otro lado, en el caso de que la fiduciaria llegase a enajenar los inmuebles aportados al fideicomiso, el impuesto deberá ser pagado por el fideicomitente que aportó el inmueble.En este sentido, el beneficio que llegaría a obtener el fideicomitente sería diferir el pago del impuesto que se generaría por la ganancia en la enajenación del inmueble aportado al fideicomiso. Dicha ganancia resulta de disminuir el valor fiscal del inmueble, del valor que tenía dicho inmueble al momento de su aportación.

Ahora bien, por lo que se refiere a la fiduciaria, ésta considerará laganancia obtenida por la enajenación a terceros del citado inmueble, determinando dicha ganancia por medio de disminuir del valor del inmueble al momento de su enajenación, el valor del mismo al momento de su aportación, la cual será reconocida por los fideicomisarios en la proporción correspondiente en la que participen en el fideicomiso.
Se establece la opción para los fondos de pensiones yjubilaciones mexicanos, que se encuentren constituidos de conformidad con la LISR, de invertir hasta 10% de sus reservas en los certificados de participación emitidos por los citados fideicomisos. Adicionalmente, para el caso de los fondos de pensiones y jubilaciones extranjeros, que se encuentren exentos de conformidad con las disposiciones fiscales, se establece la posibilidad de que inviertan...
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