Normas urbanisticas

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SEGUNDA PARTE DEL DOCUMENTO GUIA SOBRE METODOS UTILIZADOS PARA AVALUO DE INMUEBLES
(Documento de trabajo del DAPD-consultor Oscar Borrero-, para revisión del DACD)






EL METODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO


LA EDIFICABILIDAD Y EL VALOR DEL SUELO URBANO

Hemos descrito en el numeral anterior el Método Comparativo aplicado a los terrenos urbanizados. Ahoraexplicaremos un método para llegar al valor del lote a partir del precio total del inmueble, deduciendo el costo de la construcción, o sea encontrando el lote urbanizado como residuo, razón por la cual se llama Método Residual.


El método también permite determinar el valor total de las ventas y aplicando un factor de incidencia de la tierra se puede calcular el valor máximo que soportaría ellote. En este caso se deduce el valor del lote a partir del Potencial de Desarrollo que podría tener de acuerdo con las normas o reglamentación urbana. Este método se utiliza mucho en Colombia, especialmente en la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y permite llegar a mejores resultados que el método comparativo.


El Método Residual en los ejercicios de valoración se divide en Método ResidualEstático y Método Residual Dinámico. El Método Dinámico utiliza flujos de fondos del negocio inmobiliario, del hotel, del centro comercial o del inmueble productor de renta que se valora. Proyecta ingresos y egresos en el tiempo y los trae a una tasa de valor presente. Estima la utilidad del inversionista o promotor mediante la aplicación de una TIR (Tasa Interna de Retorno) y lo que resta en ValorPresente corresponde al valor del terreno. Este método es de más difícil aplicación y tiene los problemas de la determinación del periodo y la tasa de capitalización. Es conveniente utilizarlo en inmuebles-negocio tales como hoteles, estaciones de servicio, centros comerciales, etc.


El método residual estático se acomoda mejor a los datos disponibles para el avaluador y es mejor paraviviendas, oficinas y bodegas industriales. Es el que explicaremos a continuación.


Expliquemos primero la relación entre el valor del suelo, las normas y la rentabilidad de la construcción.


LA NORMATIVA URBANISTICA Y LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO.

La determinación del valor del suelo urbano se asemeja a la de los terrenos rurales en la medida en que el precio sedetermina en función de la ubicación e infraestructura existente. Pero mientras en los terrenos rurales la demanda observa la fertilidad o capacidad de producción del suelo, en los terrenos urbanos el constructor comprador se fija en el valor que puede producir y vender. Este valor está en directa proporción con la ocupación, altura, densidades, índice de construcción, estrato, uso y precio alcual puede vender. Esto determina un Potencial que denominamos Potencial de Desarrollo.


Este Potencial se traduce en un número de metros cuadrados por un precio de venta. Los metros cuadrados construibles están en función de la altura e índice de construcción permitidos por la norma. Es decir dependen de la edificabilidad que la autoridad municipal permita al propietario del suelo.Si tiene un alto nivel de edificabilidad el demandante constructor pagará un mejor precio. Si tiene baja edificabilidad pagará un reducido precio. Si no tiene edificabilidad porque se determinó que dicha tierra será un parque o zona de control ambiental sencillamente no tendrá comprador y su precio será cero, a no ser que el municipio lo compre para uso comunal de la ciudad.

INDICEDE OCUPACION Y ALTURA.

Es importante antes de definir este concepto entender los siguientes:


Area bruta: Corresponde al área total del globo de terreno por desarrollar.
Area neta urbanizable: área resultante de descontar del área bruta de un terreno que se va a urbanizar, las áreas afectadas por la malla vial arterial principal y complementaria, por el...
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