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“2004 – Año de la Antártida Argentina”
Ministerio de Planificación Federal
Inversión Pública y Servicios
Tribunal de Tasaciones de la Nación
Norma TTN 6.2 www.ttn.gov.ar 1
NORMA TTN 6.2 17 de agosto de 2004
VALUACIÓN DE INMUEBLES
PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES VENALES
Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la
información y la obtención devalores unitarios que conducirán al Valor de
Tasación.
Su uso correcto implica dos niveles:
. la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de
antecedentes de mercado.
. el procesamiento de la información en forma coherente y en función del
objetivo propuesto :la obtención de un valor unitario para el bien a tasar o valor
zonal .
Se describe a continuación la planilla deAnálisis de Valores Venales para
comparación integral de inmuebles, considerando tierra y construcción.
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del expediente, la fecha de tasación, la
moneda en uso y el tipo de cambio, el técnico que intervino y la zona de
análisis.
Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del bien y los datos de las
inmobiliarias que han sidofuente de información.
Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de la planilla. Se
consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos
verificables, u ofertas.
Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los
antecedentes elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie,
zonificación, precio unitario según superficie.
“2004 –Año de la Antártida Argentina”
Ministerio de Planificación Federal
Inversión Pública y Servicios
Tribunal de Tasaciones de la Nación
Norma TTN 6.2 www.ttn.gov.ar 2
La planilla de Análisis de Valores Venales permite obtener de cada
antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa
básicamente.
Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesadosutilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las
características principales del bien a tasar con las de los antecedentes.
Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores.
Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: actualización,
ubicación, piso, planta, superficie, capacidad constructiva, edad, estado,
proporciones de frente yfondo, existencia de patio o terraza, etc
La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de
mercado del bien tipo o del tasado, es decir del bien que motiva la confección
de la planilla, de modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización
razonablemente no asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de
apreciación.
Para la adopción de los coeficientesde homogeneización o comparación, el
tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia.
En algunas ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de
coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso.
De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien
resuelve la aplicación del coeficiente quecorresponda.
A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el
coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado
en función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y
por lo tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedenteaún dentro de la misma planilla
Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total
por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario
solicitado por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en
cada caso.
El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como
exponente de ese segmento de mercado –y...
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