Poseedor Precario

Caso Imaita
* Aspectos sustantivos:
* Posesión Precaria (Art. 911)
* Propiedad (Art. 923)
* Arrendamiento (Art. 1666)
* Enajenación del bien arrendado (Art. 1708)

* Aspectos adjetivos:
* Desalojo (Art. 585 CPC)
* Competencia (Art. 546 inc. 4° CPC)
* Falta de legitimación del demandado (Art. 446 inc. 6° CPC)
* Litisconsorcio (Art. 92 CPC)
Al establecernuestro Código Civil que la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido, no existe más en nuestro país la clásica definición expuesta en la doctrina y el derecho comparado, que reconocía como precario a quien a ruego tenía un bien a título gratuito, recibido de su propietario, con la característica de que dicha entrega podía ser revocada en cualquiermomento.
Dos elementos básicos hacen que la posesión precaria en el Perú se distancie ampliamente, en el mismo tema, de la doctrina contemporánea: a) El primero de ellos es que en la posesión no se exige al poseedor que cuente con el animus domini, basta que acredite que ejerce fácticamente un señorío sobre la cosa o algún poder inherente a la propiedad y b) Es que en el Perú la posesiónprecaria de un bien no la ejerce quien tenga un vínculo contractual u obligacional vigente con el propietario o quien haga a sus veces, en virtud del cual tiene el bien a título gratuito y revocable por éste en cualquier momento, como se ha conocido en el derecho romano.
Con respecto a su evolución tenemos que los tribunales peruanos establecieron en los últimos 60 años, que precario es aquel que ocupaun bien sin título alguno y sin pagar renta o merced conductiva. Antes de la entrada en vigencia del actual Código Civil la regulación de la figura del precario se encontraba regulada de modo puntual en las normas procesales, pero aun en ellas no se estableció definición alguna de ésta figura, por lo que el concepto se obtuvo de la doctrina y las fuentes romanas.
La inexistencia de unatipificación positiva de la precariedad, y su correspondiente consagración normativa dio origen a una jurisprudencia contradictoria y a múltiples polémicas doctrinarias, por ello para terminar con dicha problemática, se incluyó en el proyecto del Código Civil, la definición normativa de la “posesión precaria”, consignando en el artículo 80 del proyecto que “la posesión precaria es la que se ejerce sin títuloalguno o cuando el que tenía ha caducado”. Finalmente el legislador tomó la propuesta variando sólo el término “caducado” por un término mucho más amplio: “fenecido”; así consagró en el artículo 911 del actual Código Civil peruano.
Con respecto al arrendamiento, en tanto permanezca vigente el contrato, el arrendatario poseerá válidamente el bien respecto del arrendador; éste será el poseedormediato y aquel será poseedor inmediato en virtud del arrendamiento celebrado entre ambos. Sin embargo, es del caso precisar que la posesión del arrendatario sólo será legítima si el arrendador es el propietario del bien o persona autorizada por éste o por la ley; será ilegítima la posesión del arrendatario-respecto del propietario- si quien arrendó no contaba con facultades para ello. Seráilegítima, también –respecto del propietario-, la posesión de quien poseía un bien como arrendatario, pero que concluyó en virtud de la enajenación del bien a un tercero; en esta situación, respecto del nuevo dueño el arrendatario deviene en precario.
En cualquier caso –independientemente de que el arrendador esté o no autorizado por el propietario-, en razón del vínculo obligacional que los une y entanto éste se encuentre vigente, siempre el arrendador tendrá legitimidad para interponer demanda contra su arrendatario, con el objeto de lograr la restitución del bien arrendado o lograr el pago de la renta adecuada. En tal supuesto, el título será el arrendamiento; éste continente –por su propia naturaleza temporal –la obligación de restitución a la fecha de vencimiento del contrato.
Mucho se...